Земля — державна, вигода — приватна: як працюють земельні схеми й у який спосіб їх можна зупинити

В Україні працюють схеми, які дозволяють приватним забудовникам без відкритої конкуренції будувати житлові будинки, торговельні й офісні центри на землі, яка належить державі або громаді. І часто навіть не платити податок за користування цією землею. Є й «туалетні схеми», за якими власники маленьких будівель без аукціону отримують гектари землі нібито для їхнього обслуговування. Держава або громада не лише втрачають можливість розпоряджатися своїми землями, а й зазнають збитків. Усе це можливо через шпарини в законодавстві, які існують десятиліттями.

Щоб припинити використання державних земель поза конкурентними процедурами й закрити ці лазівки, у Верховній Раді зареєстрували законопроєкти № 14038 та № 14039. Якщо парламентарі ухвалять їх, дві найпоширеніші схеми виведення державних і комунальних земель у тіньовий обіг мають зникнути. hromadske разом з експертами пояснює, що саме зміниться. 

Прибуток — бізнесу, утримання — державі

«Подібні схеми виникають через людський фактор, — говорить виконавча директорка аналітичного центру EU-LEAP Валерія Гриценко. — Домовитися завжди простіше, ніж проходити складні процедури. А для забудовника це ще й вигідніше: не потрібно виходити на аукціон, підвищувати ціну, сплачувати реєстраційні й гарантійні внески. Посадовці, які мали б пропонувати бізнесу прозорий і справедливий шлях, так само діють у власних інтересах, а не в інтересах держави чи громади. Тому обидві зацікавлені сторони шукають лазівки в законодавстві й винаходять непрозорі механізми».

Зараз в Україні є дві найпопулярніші схеми виведення державних і комунальних земель у тіньовий обіг. Перша — забудова ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних або комунальних підприємств, установ, організацій: наукових інститутів, лікарень тощо.

Формально вони не мають права продавати чи передавати землю, однак можуть укладати інвестиційні договори. За ними забудовник може будувати на їхніх землях житло або комерційні об’єкти, не набуваючи прав на ділянку.

Держава в таких випадках мала б отримувати частку від побудованої нерухомості. Та ці інвестиційні договори майже не врегульовані законом, тому забудовника обирають без аукціону, а частка, яку отримує держава, іноді становить 3–5% від площі. І хоча реальний прибуток отримує бізнес, земельний податок за забудовану ділянку часто далі платить державна інституція.

Згідно з даними Державної аудиторської служби України, за понад 20 років лише Національна академія наук України уклала 44 інвестиційні договори, з яких 20 — уже під час повномасштабної війни. За цими договорами під забудову передали понад 130 гектарів землі, з яких 116 гектарів — у Києві. Це 8% земельного фонду академії.

44 гектари землі на обслуговування 13 квадратних метрів

Ще один поширений механізм — «туалетні схеми». Якщо на державній чи комунальній земельній ділянці є приватна будівля, закон дозволяє надати власникові будівлі землю для її обслуговування без аукціону. І оскільки в законі не визначено, якого розміру має бути ця ділянка, на обслуговування об’єктів площею в кілька квадратних метрів подекуди виділяють десятки гектарів землі. Формально все має законний вигляд, але фактично громади втрачають можливість отримувати справедливу плату за користування землею.

«Завдяки системі “Прозорро.Продажі” бачимо, що земля продається дуже дорого, особливо в Києві. І це показує, наскільки абсурдно роздавати її без конкуренції. Це навіть не популізм — це просто неефективний і неправильний спосіб управління землею. П’ять тисяч квадратних метрів землі для об’єкта площею 12 квадратних метрів, шість тисяч — під 52 квадратні метри, 44 гектари — під 13 квадратних метрів будівлі. Тобто площа землі у 3248 разів більша за площу самого об’єкта», — наводить приклади із судової практики ініціатор законопроєктів, народний депутат від «Слуги Народу» Олексій Мовчан.

За його словами, органи місцевого самоврядування мали б також перевіряти, на підставі яких документів на комунальній землі з’явився приватний об’єкт. Бувало, що такі будівлі реєстрували на підставі сумнівних документів саме для того, щоб без аукціону отримати землю «для їхнього обслуговування». Запобіжник, який виключає такі махінації, закладений у законопроєкті № 14039. 

Що пропонують законопроєкти

Головна ідея законопроєкту № 14038 у тому, що забудова на державній чи комунальній землі більше не може відбуватися через неконтрольовані інвестиційні договори.

Проєкти, які містять усі ознаки публічно-приватного партнерства (ППП), будуть втілюватись у загальному порядку — згідно із законодавством про публічно-приватне партнерство. В інших випадках законопроєкт пропонує забудовнику два варіанти: або набути права на земельну ділянку через оренду або суперфіцій і укласти інвестиційний договір на загальних засадах, або втілювати проєкт через механізм публічно-приватного партнерства. Обʼєкти, зведені за незаконними договорами, автоматично визнаватимуть державними або комунальними.

Законопроєкт № 14039, спрямований на боротьбу з «туалетними схемами», також пропонує власникам приватних будівель, розташованих на державній або комунальній землі, два варіанти.

Землю, що потрібна лише для обслуговування будівлі, власник отримуватиме в чітко визначеному розмірі, розрахованому за спеціальною методикою Кабміну.

Отримання більшої площі, наприклад, для бізнесу чи розширення забудови відбуватиметься через земельні торги. Але навіть у разі програшу на земельному аукціоні власник будівлі матиме право користуватися мінімально необхідною ділянкою. Якщо землю продають, із неї окремо виділятимуть частину для обслуговування будівлі, а її вартість компенсуватимуть переможцю торгів.

Мета законопроєкту — зберегти право власника будівлі на землю для її обслуговування, але виключити можливість отримувати надмірні площі без конкурентних процедур.

«Ухвалення обох законів призведе до зростання ціни за землю, бо саме на конкурентних торгах вона зростає. І ці гроші йтимуть у державний або місцевий бюджет, а не залишатимуться в тіні. Якщо подивитися в системі “Прозорро.Продажі”, вартість земельних ділянок, які виставляли на торги для будівництва або обслуговування будівель, зростала від стартової на понад 186%, або у 2,8 раза», — говорить Валерія Гриценко.

За оцінкою EU-LEAP, законопроєкти № 14038 і № 14039 майже повністю виключають можливість виведення державних і комунальних земель у тіньовий обіг. Коли вони почнуть діяти, така земля перестане бути предметом неформальних домовленостей і повернеться на ринок із чіткими правилами, конкуренцією та зрозумілою вигодою для громад і держави.

Партнерський матеріал опубліковано на правах реклами