Карпатський Прованс і готелі майбутнього: куди вкладаються українські інвестори під час війни

На сьогодні існує щонайменше 45 нових проєктів готельно-апартаментних комплексів — переважно багатоповерхових будівель — на 6 670 номерів, а також 108 котеджних містечок готельного типу на 3 097 будинків — такі містечка є «родичами» приватної забудови селищного типу. Цей обсяг проєктів планують побудувати  в Україні у 2024-2026 роках. Про це свідчать дані профільного дослідження від компанії Ribas Hotels.

Ця історія — не лише про будівництво, але й про фінанси. Подібні проєкти відкриті до коштів фізичних осіб, яким пропонують інвестувати в будування. 

«В Україні дуже обмежений вибір інструментів для інвестування, тому нерухомість, напевно, посідає перше місце серед очевидних можливостей вкласти гроші на довгострокову перспективу», — говорить фінансовий аналітик Дмитро Чурін.

Частка угод з фінансування готельного будівництва відіграє дедалі більшу роль на ринку української комерційної нерухомості. Частково — через падіння цього ринку з рекордних понад 800 мільйонів доларів у 2007-му до приблизно 50 мільйонів доларів у першій половині 2024-го. Частково — через активізацію саме готельного сегмента порівняно з сегментами складів та офісів.

«Цей сегмент розвивається дуже стрімко — девальвація гривні, інфляція, скептичне ставлення населення до банківської системи, відсутність доступних інвестиційних можливостей перетворили вкладення у дохідну нерухомість на ефективний фінансовий інструмент примноження заощаджень», — кажуть аналітики компанії Ribas Hotels.

Готельний ринок: від смерті до воскресіння

Починаючи з  2013 року, ринок готельної нерухомості в Україні скорочується в середньому на 175 об’єктів на рік. Причина доволі проста: будівлі «старішають». Відживають санаторії, профілакторії, пансіонати, бази відпочинку, табори та кемпінги радянських часів. Також з початку широкомасштабного вторгнення через бойові дії було зруйновано 12 готелів: у Києві, Чернігові, Харкові, Одесі, Херсоні, Запоріжжі та Миколаєві.

Їм на заміну з'явилися нові будівлі — готелі (+9,1% у кількості на рік), мотелі (+10,7%) та гостели (+28,7%). Наразі в Україні налічується 3 392 об’єкти нерухомості готельного типу. За два роки до них додадуться ще 153.

Більшість анонсованих проєктів розташовані подалі від лінії фронту: Івано-Франківщина, Закарпаття, Львівщина. Менше — у Києві, Одесі, Вінниці, де є потреба приймати делегації, а також відпочивальників. 

Окрім цього, нещодавно у приватні руки перейшов легендарний київський готель «Україна». Його продали на аукціоні Фонду державного майна за 2,5 мільярди гривень бізнесменові Максиму Кріппі. У липні так само приватизували готель «Козацький» на столичному майдані Незалежності — за 400 мільйонів гривень.

Також у Києві планують модернізацію й інших наявних готелів — «Експрес», «Дніпро», «Прага» — та введення в експлуатацію готелю Renaissance Kyiv біля Золотих воріт. Тож усім їм доведеться конкурувати за гостей з новими об’єктами. 

«Загальна кількість анонсованих об’єктів по країні сягає 153, потенційно це створить приблизно 6 100 робочих місць. Це з розрахунку, що на готель з великим номерним фондом, необхідно приблизно 40 працівників», — розповідають у компанії Ribas Hotels.

Якщо говорити про українську готельну індустрію з погляду працівника, то, звісно ж, нові робочі місця — це добре, але важливо враховувати й рівень зарплатні.

«Середні зарплати в українському готельному ринку у великих мережах за останні роки ростуть. Якщо говорити про маленькі готелі, то середні зарплати там можуть бути й нижче ринкової. 

В Україні середня зарплата для персоналу готелів або готельно-ресторанних комплексів, таких як адміністратори, покоївки, прибиральниці, може коливатися від 12 до 20 тисяч гривень на місяць, залежно від регіону та класу готелю. Щодо кухарів, їхня заробітна плата варіюється від 20 тисяч гривень», — каже Вікторія Комар, керівниця відділу рекрутингу Ribas Hotels Group.

Нове обличчя української гостинності

Основна перевага нових готельних комплексів та котеджних містечок — їхня технологічність та відповідність сьогоднішнім потребам гостей, включаючи безпекові та енергоефективні запити.

Справжній будівельний бум відбувається в Карпатах. Так, Яремче невдовзі отримає кондоготель Smart Hills на 315 апартаментів — зі SPA, рестораном, терасами на даху, коворкінгом, спортивною залою та укриттям. А ще — кондоготель «Крайобраз» на 80 квартир. На вигляд ці готелі доволі космополітичні, що не обов’язково розцінюють як перевагу.

«У карпатському регіоні є гори, певна традиційна архітектура, відповідний колорит, але зараз ми бачимо нову забудову в стилі Провансу, Баварії, Австрії, але не бачимо власне Гуцульщини, — зазначає Мар’яна Олеськів, голова Державного агентства розвитку туризму. — І це не те, за чим поїде сюди іноземний турист, бо він не шукає в Україні Францію чи Австрію, в Україну він буде їхати за українською автентикою».

Традиційну естетику матиме кондоготель Ahni Moon Resort на 143 апартаменти в Буковелі. Щоправда, є й тут модерні вкраплення комфорту: відкритий басейн, ресторани, спортивні зали та тераси.

Окрім нього, в Буковелі будують ще принаймні 5 об’єктів готельної нерухомості, серед яких — величезний кондоготель Glacier на 10 поверхів та 810 апартаментів. 

Три об’єкти, зокрема котеджні містечка, зводять у карпатському селі Микуличин, уже відомому своїми базами. 

Якщо ж говорити про інші регіони, то в Аркадії — відпочинковому районі Одеси — будується готель Hilton Resorts — Gefest на 145 номерів. Також тут з’явиться великий готель ARC Hotel. 

Три сучасні готелі з’являться у Вінниці: WOL, Bogun та Uspenskiy. Водночас тутешній готель «Жовтневий» здається перспективним для модернізації. Ужгород теж отримає чималенький готель The Five Hotel, який своїм зовнішнім виглядом нагадує, наприклад, готелі Вашингтона.

Протягом 2022-2024 років на українському ринку готельної нерухомості сформувалися доволі нетипові тренди, зазначають у своєму дослідженні аналітики Ribas Hotels: 

• значне збільшення тривалості проживання (тижні та місяці замість декількох днів); 
• поява умовно безплатних прихистків для тимчасово переміщених осіб (швидкі модульні будинки, гуртожитки, адаптовані для гостей приміщення); 
• розташування у родичів або знайомих чи довготривала оренда квартир сукупно формують 55,7% попиту на нерухомість — тобто готелі мусять доволі інтенсивно конкурувати з тими людьми, що здають своє житло в оренду, чи то на вокзалах і транспортних станціях, чи то онлайн.

Це вимагає від ринку додаткової гнучкості, адже заповнюваність номерного фонду могла би бути кращою. Так, середня завантаженість номерного фонду стабілізувалася в діапазоні 34-38%, у популярних та безпечних локаціях досягає 43-50% (Київ, Вінниця, Рівне, Тернопіль), а в окремих регіонах перевищує 60-70% (Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська області), що зіставно із показниками провідних центрів туризму світу.

Що ж до структури та якості попиту на готелі та котеджні містечка, то величезний вплив на українців та українок має їхній досвід відпочинку в Туреччині та Єгипті — вкрай популярних довоєнних напрямках.

«Українці очікують тип відпочинку all inclusive (“все включено”), коли є харчування, басейн, все для відпочинку на певній території, звідки нікуди не треба виходити й пізнавати навколишню місцевість. Не всі, але багато хто має саме такі очікування», — ділиться своїми спостереженнями Мар’яна Олеськів, керівниця Державного агентства розвитку туризму.

За її словами, зараз є бум будівництва готельних споруд для відпочинку у форматі «сонце, пляж, природа», бо пропозицій бракує саме у цьому сегменті, а попит на них є. 

«Зараз будують те, що потенційно і фактично матиме попит — як інвестиційний, так і практичний. Громадяни потребують якісних житлових умов», — коментує Сергій Мамедов, заступник голови ради директорів Конфедерації будівельників України. За його словами, ринок котеджних комплексів відкритий до нових проєктів, а державна програма «єОселя» підтримує попит на нерухомість.

Докладніше

У готелях можна не лише зупинятися — на них можна заробляти

Ринок об'єктів готельної нерухомості зростатиме, отже туди може бути вигідно інвестувати. 

«Готелі, комплекси апартаментів, прибуткові будинки — це можливість отримати дохід і після завершення будівництва проєкту, — пояснює Сергій Мамедов. — Саме тому до зведення готелів і прибуткових будинків легше залучити інвесторів».

Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії Gazda пояснює, чому вигідно інвестувати саме зараз: з об’єктивних причин — через зростання податків, девальвацію гривні, ріст цін — вартість новобудов у наступному році може зрости щонайменше на 10-15% у гривні. «Проте, ці цифри не враховують здорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. Цілком можливо, що у 2025 році реальна вартість квадратного метра може зрости в середньому на 20-25% порівняно з 2024 роком», — каже вона.

Якщо інвестор вклався в готельний проєкт на ранній стадії, в середньому окупність його інвестиції може складати близько 7-10 років. А далі він може або заробляти на оренді, або продати актив. Коли ж інвестор заходить у проєкт на етапі вже майже готового готельного об'єкта, то тоді термін окупності може сягати й 15 років.

«Інвестування коштів фізичних осіб у готельний сегмент відбувається так само як і в житловий. Є можливість розтермінування, гнучкі умови, а також існують різні умови оплати, наприклад, для закордонних інвесторів, — пояснює Юлія Бондар, керівниця відділу продажу «Рібас Інвест». — Це типове підписання договору, попереднього договору купівлі-продажу чи інших форм до контрактів. Це так само як купити квартиру. У фіналі інвестор матиме право власності. У контексті дохідності до уваги береться локація, сегмент, номерний фонд. Наприклад, чек інвестування разом з “Рібас Інвест” починається від 10 000 доларів».

Таку інвестицію варто розглядати як альтернативу до банківських депозитів та купівлі облігацій державної позики. До кінця року дохідність за гривневими депозитами максимально складе до 15% річних, але тільки на довготривалі вклади терміном від 1 до 2,5 років. Натомість дохід за вкладами в доларах та євро залишиться мізерним, не перевищуючи 1,5% річних, прогнозують у компанії Gazda.

Щодо вкладання коштів у придбання державних облігацій, то наразі тримач цінних паперів залежно від їхнього терміну може отримати прибуток у середньому до 16-18% у гривні та до 1,5% в іноземній валюті.