Як на вартість оренди житла впливає мобілізація і де нині найдорожчі квартири? Розбір ринку

Що зараз із цінами на оренду житла

У Києві середня ціна оренди однокімнатної квартири з початку року зросла на 3%, сягнувши 17 500 гривень на місяць. Двокімнатні квартири подорожчали на 11% (27 700 гривень), на стільки ж виросла ціна оренди трикімнатної квартири (45 900 гривень), за даними порталу ЛУН. Найдешевше винайняти житло у Святошинському, Дарницькому, Дніпровському та Деснянському районах. Найдорожче — у Голосіївському, Печерському, Подільському та Шевченківському. 

«За 10 000 гривень щось нормальне вже важко знайти в Києві, тому попит має передмістя», — говорить рієлтор Іван Папазов.

«У Києві до оголошень з ціною понад 25 000 гривень люди ставляться скептично, вони хочуть мати просто все й за менші гроші, — розповідає рієлтор Сергій Сидоренко. – Тому дорожче житло в Києві винаймають переважно ті кияни, які давно влаштувалися та живуть у місті».

Ціни на оренду житла зростали би ще стрімкіше, однак мільйони українських громадян, що виїхали за кордон з початком великої війни, не поспішають повертатися додому. Навпаки, деякі продовжують виїжджати — 500 000 виїхали у 2024-му та ще 200 000 виїдуть у нинішньому році, за оцінками НБУ.

Це забезпечує ринок додатковою пропозицією житла, а відтак стримує ціни від надмірного зростання. «Українці, які виїхали за кордон, поздавали житло — 80% здають його в оренду, а 20% продають, бо не хочуть уже повертатися назад», — пояснює рієлторка Оксана Петришина.

Підтримати

Зростає ціна оренди й по Київській області. Втім, деякі передмістя Києва — такі як Софіївська Борщагівка, Петропавлівська Борщагівка, Чайка — ввечері лишаються подекуди темними. Вікна в приватних будинках тут не світяться, а отже, значна кількість житла простоює, чекаючи на старих чи нових мешканців. Господарі цих квадратних метрів, імовірно, виїхали за кордон.

У Львові винайняти однокімнатну квартиру в середньому нині коштує так само як у Києві — 17 500 гривень. Це зменшення на 2% з початку року. Двокімнатні квартири тут виросли в ціні на 5% (20 900 гривень), а трикімнатні втратили 1% у ціні оренди (22 600 гривень).

«Колишні мешканці Сіверськодонецька, Маріуполя, котрі спершу евакуювалися у Львів, тепер переїжджають у Київ, бо життя в столиці може для них бути дешевшим, аніж на заході України», — пояснює рієлторка Оксана Петришина.

«Та й комісія рієлторів важить. У Києві рієлтор бере комісію в розмірі 50% від місячної оренди квартири, а на заході України – 100%», — додає вона.

В Ужгороді винайняти однокімнатну квартиру нині дорожче, ніж у Києві та Львові. Середня ціна оренди на таку нерухомість — 18 800 гривень. Це максимум по цілій країні. В Івано-Франківську одно- та двокімнатні квартири дешевшають.

В Одесі напередодні курортного сезону зростає оренда на всі види житла. Так, оренда однокімнатної квартири від початку року виросла на 11% і нині складає 10 000 гривень. Двокімнатні виросли на 22% (15 000 гривень), трикімнатні — на 21% (24 900 гривень).

У Дніпрі на 10% виросла в ціні оренда однокімнатних квартир (11 000 гривень), але на 12% впала оренда двокімнатних (14 500 гривень), на 16% зменшилась оренда трикімнатних квартир (16 000 гривень).

У Дніпрі виникла непроста ситуація. Сюди переїжджають мешканці сусіднього Запоріжжя, де, за зізнаннями місцевих чоловіків, триває доволі сувора мобілізація. Самі ж дніпряни подекуди перебираються в Київ. Часом з центру України їдуть до столиці цілі автобуси чоловіків-робітників, сподіваючись, що тут більш ліберальний мобілізаційний режим, є достатньо роботи та доступного житла, навіть якщо це гуртожитки.

«У Києві, Львові, Дніпрі найактивніше шукають житло ті, хто прагне швидко повернутись до нормального ритму життя — без затримок на ремонт чи облаштування. Попит зосереджений на квартирах з готовим ремонтом, технікою, меблями — аби заїхати й жити з першого дня. Ключова вимога — мінімум побутових складностей і відчуття стабільності», — говорить експерт з нерухомості Максим Белінський.

У Харкові ціни оренди житла незмінно низькі. Так, трикімнатну квартиру в місті можна зняти в середньому за 8 000 гривень. Так, Харків став чи не найдешевшим містом на українському ринку оренди житла.

Хто нині типовий орендар

Основний попит на ринку оренди житла формують внутрішньо переміщені особи — переселенці з прифронтових зон. За даними Міністерства соціальної політики, нині в Україні налічується понад 4,6 мільйона таких громадян.

У травні уряд розширив програму субсидій для оренди житла для ВПО — відтепер родина сплачує лише до 20% свого сукупного доходу за оренду, а решту компенсує держава. Щороку Пенсійний фонд переглядає право отримувати таку субсидію.

Діють евакуаційні рейси для громадян із західної частини Донецької області до Києва та Львова. 

«У Києві відчувається, звичайно, багато людей з Харкова, Запоріжжя, Дніпра, Донеччини», — каже рієлтор Іван Папазов.

«Людям, які росли в Харкові, комфортніше в Солом’янському районі Києва — настрій парків, вулички з хрущовками, розв’язки з двома смугами, — говорить рієлтор Максим Белінський. — Тим, хто виріс на сході, до вподоби Лівий берег — Позняки, Харківська. Цікаво, це через трасу виїзду з цього боку, чи справді ці райони дають відчуття дому?».

Втім, не лише переселенці, звичайно ж, формують попит на оренду житла. «Як правило, це ще й перспективна молодь — айтівці, блогери, підприємці, інколи військові», — говорить рієлтор Віталій Шокал.

«В країні наразі структурне безробіття — ситуація, коли одночасно роботодавці не можуть знайти собі кваліфікований персонал, а люди не мають відповідних компетенцій, щоб подаватися на такі роботи. Це спонукає переїжджати у великі міста для зміни профілю діяльності, бо тут наявно більше можливостей для перенавчання», — підтверджують аналітики рієлторської компанії ЛУН.

З іншого боку, в Україні продовжують банкрутувати маленькі бізнеси, які часто винаймають квартири для своїх потреб — особливо на першому поверсі. Це, наприклад, перукарні, манікюрні салони, бухгалтерські та юридичні стартапи, приватні дитячі садочки. Так, у січні-квітні 2025 року в Україні закрили 119 895 ФОПів, що на 44% більше, ніж торік. Це, своєю чергою, звільняє додаткові квадратні метри для подальшої оренди.

Квартирна популярність

Найпопулярнішою категорією житла для оренди залишаються однокімнатні квартири. «Основним чинником у виборі житла в оренду є ціна, і однокімнатні з року в рік перемагають у цій конкуренції», — зазначають аналітики компанії ЛУН.

«Найчастіше орендарі обирають повноцінні однокімнатні квартири площею 40-45 квадратних метрів. Йдеться не про студії — людям важливо мати окрему кухню, комфортний простір і певну межу між зонами. Такий формат зручний як для життя, так і для здачі в оренду, тому його часто купують інвестори — як капіталовкладення з подальшим доходом», — розповідає рієлтор Максим Белінський.

Втім, є помітне зростання популярності двокімнатних квартир. «Багато переселенців переїжджають родинами, тому дуже багато запитів на дві спальні», — каже Іван Папазов, експерт з ринку нерухомості.

«Двокімнатні й часом трикімнатні популярні серед молоді. Як правило, молодь заселяється парами, а ще молода людина часто працює онлайн, тому потрібна окрема кімната для роботи й окрема кімната для відпочинку», — пояснює рієлторка Оксана Петришина.

Є цілі місцевості, де обирають жити ті, хто працює онлайн. «Софіївська Борщагівка, Вишневе, Крюківщина біля Києва — тут на 80% живуть люди, які працюють віддалено. Це айтівці, логісти», — розповідає Сергій Сидоренко, столичний рієлтор.

Якою є процедура домовленості про оренду

Згідно з даними порталу ЛУН, у середньому квартиру для оренди в Києві знаходять за 6 днів, у Львові — за 14, в Одесі — за 9. Але все дуже індивідуально. «Квартира може бути в оголошенні менш як дві години», — ділиться власним досвідом рієлтор Сергій Сидоренко.

«За професійного підходу для здачі однокімнатної квартири в оренду потрібно один-два тижні. Двокімнатні квартири можуть здаватися два-три тижні. Трикімнатну можна здати до місяця. Сезонний чинник як завжди наявний: більш активні сезони — весна та осінь», — розповідає про свої враження Віталій Шокал, експерт з ринку нерухомості.

Найпопулярнішим способом оплати за оренду квартири лишається готівка. Але майже всі угоди нині формалізуються в договорі. Як правило, він укладається на 6 місяців чи на рік та фіксує незмінну ціну на цей період. Інколи орендарі воліють підписати договір на два роки.

Більшість громадян для здачі квартири в оренду нині звертаються до рієлторів — портали нерухомості надають списки та контакти таких фахівців, з підтвердженням їхніх осіб, описанням досвіду та необхідними сертифікатами на їхню діяльність.

«Ринок потроху стає структурованішим і прозорішим, більше власників квартир укладають офіційні договори й отримують розрахунок на ФОП», — розповіли hromadske в компанії ЛУН.

«Хоча є відсоток тих, хто здає самостійно (десь близько 20% таких, за власним спостереженням), та орендарі до них часто приходять уже з рієлторами. Тому, думаю, прямих угод мало», — каже рієлтор-експерт Віталій Шокал.

Список вимог від орендарів

«Квартири до 10-12 поверху обирають частіше — через міркування безпеки та доступу в разі відключення електроенергії. Новобудови мають перевагу: краща енергоефективність, генератори, автономні системи, ліфти з резервним живленням. Це підвищує попит саме на такі об’єкти, особливо в обласних центрах», — коментує рієлтор Максим Белінський.

Також мешканці воліють мати у квартирі лічильники на опалення, адже це найбільша частина видатків на комунальні послуги в холодні місяці року. Через це не всі погоджуються винаймати житло в старому житловому фонді. Важать шумоізоляція, теплота будинку.

«Але буває так, що винаймуть квартиру хоча б і 1978 року за тисячу доларів, якщо вона гарно відремонтована», — додає рієлтор Сергій Сидоренко.

«Люди хочуть мати всю інфраструктуру під боком, класне комʼюніті й бажано все це на території або ЖК, або в доступі до 500 метрів», — розповідає Іван Папазов, експерт з нерухомості.

«Щоб був паркінг, в ідеалі з можливістю на ліфті спускатися під час обстрілів. Звертають також увагу на наявність автономних джерел живлення», — додає рієлтор Віталій Шокал.

Опитані hromadske рієлтори попереджають, що на ринку оренди житла чимало шахрайських схем, тому слід бути дуже обережним. Класичною схемою є той випадок, коли шахрай винаймає квартиру подобово, а потім «здає» її довгостроково, зникаючи після цього.

Діють також такі шахрайські методи, як передплата за оренду житла, в той час, як шахрай просто пропонує фотографії чиєїсь квартири. Є ще варіант одночасної здачі в оренду житла кільком людям, особливо це стосується курортних міст та туристів.

Що буде з цінами на оренду житла далі

У разі завершення війни, як очікує Національний банк, з 2026 року почнеться повернення мігрантів до України — близько 200 000 громадян. Цей процес, за прогнозами, пришвидшиться у 2027-му, коли можуть повернутися півмільйона осіб. Це створить додатковий попит на житло, а відтак зростуть і ціни.

Прогнозують зростання цін на оренду житла й опитані hromadske експерти. 

«Високий сезон оренди зазвичай — це кінець серпня, початок вересня. На фоні нинішньої інфляції, здорожчання цін просто на все, думаю, і нерухомість, і оренда цієї нерухомості не залишаться в стороні», — каже експерт Іван Папазов.

«Очікування — що ціни на оренду точно не падатимуть. Швидше зростатимуть. Нового житла будується мало, те, що є, швидко заповнюється, тому є відчуття, що попит вищий за пропозицію», — зазначає рієлтор Віталій Шокал.

«Очікую помірного, але стабільного зростання цін у літній та осінній періоди. Найпомітніше — у містах-мільйонниках, де попит стабільно високий. Це не буде різке підвищення, а поступове коригування, — ділиться своїми прогнозами рієлтор Максим Белінський. — На ціноутворення впливатимуть кілька чинників: ситуація на фронті, стабільність енергосистеми, загальний стан економіки та активність ринку купівлі-продажу. Якщо попит на купівлю зросте — частина об’єктів вийде з орендного сегмента, що додатково підвищить ставки оренди».