Де взяти гроші на купівлю нерухомості

Торік в Україні ввели в експлуатацію понад 10 мільйонів квадратних метрів житла — це 126 тисяч квартир. Це максимальний показник щонайменше за останні 10 років. Лише в Києві кількість новозбудованих квартир виросла майже вдвічі. А ціни на квадратні метри впритул наблизилися до собівартості будівництва.

Саме тому дедалі частіше покупці звертають увагу на нове житло. Крім того, нерідко квартири на вторинному ринку потребують ремонту.

Є ще одна причина популярності нових квартир. Торік восени дві третини житла в новобудовах були бюджетними — дешеві квартири невеликої площі. Саме вони користуються найбільшим попитом. Окрім зменшення площі, столичні забудовники мають декілька варіантів здешевлення квадратних метрів. Приміром, зводять будинки на околицях або в передмісті, де земля дешевша земля. Також в нових квартирах нерідко відсутні внутрішні перегородки, розводка інженерних комунікацій, стяжка, штукатурка та лічильники. Усе це нові власники роблять власним коштом.

«Первинна і вторинна нерухомість боролися у 2017 році за споживача. І цю боротьбу виграла первинна нерухомість. Передусім тому, що ціна на первинному ринку, в залежності від об'єкту, на 10-20% нижча, ніж на вторинному», — розповідає керівник сектору «Будівництво» Офісу ефективного регулювання Олена Шуляк.

За її підрахунками, в жовтні 2017 року в Києві ціни і на первинному, і на вторинному ринку зменшилися до психологічного бар'єру в 1 тисячу доларів за квадратний метр. «Якщо порівнювати, у 2016 році ціни складали 1150-1200 доларів», — каже Олена Шуляк.

До фінансової кризи 2008 року банки щорічно видавали близько 50 тисяч кредитів — для українців саме це був головний ресурс для придбання нерухомості. Від 2005-го по 2008 роки банки видали на купівлю житла біля 200 тисяч кредитів майже на 14 мільярдів доларів. Але під час кризи банки зупинили кредитування й донині не відновили його. Сьогодні іпотека — це менше 5% нових позик.

Чому ж кредитування не відновилося дотепер?

По-перше, більшість дешевих кредитів раніше були у валюті. У середині 2000-х українським банкам було простіше залучати гроші закордоном та видавати їх українцям під 10 — 11% річних.

Після девальвації гривні з 5 до 8 гривень Нацбанк заборонив видавати населенню кредити у валюті. А гривневі позики набагато дорожчі. Поза тим, банки не мали ресурсів, щоб кредитувати на 10 чи 20 років, відтак закордонні інвестори перестати позичати довгі кошти українським банкам.

По-друге, після подорожчання долара з 5 гривень спочатку до 8, а потім до 12, 16, 25 гривень, клієнти не повернули більше половини грошей, отриманих до 2008 року. Щомісячні платежі зросли вдвічі-тричі, тому можливості погашати борг у більшості позичальників просто не було. Чинне законодавство не дозволяє банкам щось зробити з квартирами, які перебувають у заставі, тому навіть ті, хто погашали борг, користуючись цим фактом, тепер просто відмовляються платити.

Верховна Рада має ухвалити закон «Про захист прав кредиторів», який гарантує банкам повернення виданих грошей або майна, на купівлю якого видавали кредит. Кредити під 5% або навіть під 10% річних автоматично не з'являться, але закон стимулюватиме банки вкладати вільні гроші в кредити, а не на купівлю державних облігацій, як це відбувається нині.

Наразі ж ситуація в глухому куті — банки не хочуть давати гроші, бо не впевнені, що їх повернуть; депутати не міняють законодавство, можливо, тому що самі мають кредити і не бажають їх повертати?

Будівництво житлового багатоповерхового будинку в Києві, 25 січня 2018 року Фото: В'ячеслав Гусаков/УНІАН

Чи можна взяти кредит на купівлю нерухомості?

Нині лише з десяток банків готові позичити кошти на купівлю квартири. Коштує це недешево — в середньому 19% на рік. Тобто, якщо вартість квартири 500 тисяч гривень (близько 20 тисяч доларів), за 20 років позичальник поверне банку трохи менше, ніж 1,5 мільйони гривень. А щомісячний платіж буде на рівні 8 тисяч гривень.

«Середній кредит, який ми видаємо, це близько 400 тисяч. Для того, щоб отримати цей кредит, потрібно мати приблизно 12 — 15 тисяч гривень доходів. Платіж по кредиту складатиме близько 5,5 — 6 тисяч гривень на місяць», — розповідає директор департаменту роздрібного банкингу Укргазбанку Олег Кляпко.

Але взяти кредит можна й набагато дешевше. Досить розповсюдженими є партнерські кредитні програми, коли забудовник компенсує частину відсотків по кредиту. Тому вартість кредиту для позичальника нижча, ніж за стандартною програмою. Протягом трьох років ставка може складати навіть 5% річних. І якщо погасити кредит за три роки пільгового періоду, переплата складе близько 40 тисяч гривень.

«У нас є програма «5-12», я її так називаю, — 5 років та 12%. Я вважаю, що 1% на місяць, які сплачує позичальник, не є великим навантаженням на його сімейний бюджет. Дана програма показала себе досить добре. Є й інші програми, які дозволяють узяти кредит під 5% на перший рік», — розповідає Олег Кляпко.

Конкуренцію банкам складають самі забудовники. Вони готові надавати покупцям нові квартири в розстрочку на досить вигідних умовах.

«Звичайно, такі програми не замінять собою іпотечні програми, але коли ти маєш якісь кошти на первинний внесок, 30 — 50%, плюс розстрочка, тоді клієнт уже може інвестувати як у своє житло, так і в інвестиційне житло, коли планує заробляти якісь кошти», — каже Олена Шуляк.

Проте покупцеві треба бути обачним. Зазвичай максимальний термін розстрочки складає лише один — два роки. До того ж, майже всі забудовники прив'язують вартість квадратного метра до курсу долара. І якщо долар суттєво подорожчає, то й платити доведеться більше навіть при нульових відсотках.