Новобудова на Харківському шосе.
Фото:

УНІАН/Володимир Гонтар

Навесні 2020 року президент Володимир Зеленський анонсував програму так званих дешевих іпотечних кредитів. За пів року прозвітував, що спільними зусиллями Офісу президента, уряду та Нацбанку обіцянку президента вдалося виконати — вартість іпотеки знизили з 25% до 10% річних. hromadske взяло до уваги заяву президента та проаналізувало ринок іпотечних кредитів. І з’ясувало, яких грошей насправді на сьогодні коштує українцям банківський кредит на нерухомість.

Кінець епохи бідності?

У 2019 році, коли Володимир Зеленський очолив державу, не маючи досвіду і необхідних знань в управлінні державою, то привів до уряду «нові обличчя», які мали підвищувати добробут українців. Із численних подальших виступів президента можна зробити висновок, що його переконали: нібито варто тільки Нацбанку знизити облікову ставку (вартість позик для банків), так одразу банки зможуть знизити вартість кредитів, як для бізнесу, так і для купівлі житла. А стимулювання кредитування призведе до зростання економіки, а отже у президента буде нагода прозвітувати перед виборцями про «кінець епохи бідності».

Так і зробили. Спершу президент презентував програму «доступні кредити 5-7-9%» для бізнесу. А потім анонсував і програму доступної іпотеки під 10% річних. А Нацбанк упродовж 2020 року планомірно знижував облікову ставку. Але для того справді були економічні передумови, адже завдяки політиці, яку вів НБУ в попередні 5 років, вдалося приборкати інфляцію та загнати її в діапазон 4-7%. Отже, стало можливим знизити вартість позик в Україні. Вниз поповзла дохідність по облігаціях, депозитах і кредитах.

І ось вже восени 2020 року — за тиждень до місцевих виборів — президент звітує у парламенті, що кредитний прорив вдався.

«Облікова ставка Національного банку України з 17% у квітні 19-го року знижена до рекордних за історію 6%. Що це дає? Це іпотека на житло не під 25%, а під 10 і менше. За один рік. Уявіть собі, вона вже з’явилася», — похвалився Зеленський.

П’ять банків і 500 кредитів

Але судіть самі. За програмою доступного кредитування «5-7-9%» банки видали близько 10 мільярдів гривень 4 тисячам українських підприємств.

А от програмою іпотечного кредитування під 10% скористались майже 500 сімей. Яким п’ять банків, що долучилися до програми, сукупно видали близько пів мільярда гривень.

Ще раз: у сорокамільйонній країні за пів року існування програми доступної іпотеки видали всього пів тисячі кредитів. Хоча, лише за даними асоціації будівельників, понад 6 мільйонів українців потребують власного житла. А з тих, хто квартири не орендує: 54% українців мешкають у перенаселених квартирах, а 45% — у будинках, які потребують капітального ремонту.

Більшість же українців, котрі орендують житло, ним незадоволені. Оскільки змушені витрачати від 30-50% зарплати на квартири із «совковими» ремонтами або й зовсім знімати кімнати та жити з власниками квартир. 

Висока вартість орендованих квартир низької якості — фактичне свідчення критичного дефіциту житла. Точну кількість людей, які орендують житло, як і кількість квадратних метрів, які здаються в оренду, дізнатися неможливо, адже ринок оренди житла погано врегульований на законодавчому рівні.

Люди біля Ощадбанку в Києві, 18 березня 2020 року.
Фото:

УНІАН/В'ячеслав Ратинський

Іпотека не для всіх

Долучитися до урядової програми «Доступне житло під 10% річних» зголосилися на сьогодні всього 5 банків. Три державні — Ощадбанк, ПриватБанк та Укргазбанк. І ще два комерційні — «Правекс Банк» та «Кредобанк».

За даними наших джерел, два комерційні банки на сьогодні сукупно видали майже половину всіх доступних іпотек. Що дивно, адже, за логікою, саме державні банки мали б бути флагманом в розвитку іпотеки. Особливо враховуючи, що на державні фінустанови припадає сьогодні близько 55% банківського сектору.

Державною цю програму поки що назвати важко ще й тому, що держава не надає жодних пільг чи гарантій в рамках іпотечної програми. І, відповідно, банки самі несуть усі ризики неповернення кредитів.

Крім цього, державні банки на сьогодні видають «доступну іпотеку» далеко не всім охочим, навіть якщо вони є цілком платоспроможними громадянами. Перевагу віддають державним службовцям, доходи яких легко перевірити та спрогнозувати, особливо якщо вони отримують зарплати через ці ж державні банки.

Так, наприклад, у відповідь на запит hromadske Ощадбанк повідомив, що на кредити під 9,99% річних через держбанк можуть претендувати на сьогодні медики й освітяни, працівники Нацполіції та Держслужби з надзвичайних ситуацій, а також працівники державних установ. А от позичальникам, так би мовити, з вулиці погодити іпотеку можуть виключно у випадку, якщо вони готові придбати квартири в комплексах від партнера Ощадбанку — забудовника KAN (співзасновники – Володимир Крапивін, Вагіф Алієв та Ігор Ніконов). Підстави співпраці саме з цим забудовником в держбанку не пояснюють.

Ще кілька перешкод

Загалом ринок має хороші перспективи, каже заступник голови правління «Правекс Банку» Семен Бабаєв. Так, приріст заявок на іпотеку під 10% щомісяця становить плюс 30%. А процент погоджень — 69% від загальної кількості заявок.

«Ми ухвалили рішення виходити з таким продуктом на ринок паралельно з анонсованою президентом програмою. І перші видачі, по суті, вже були у квітні. На сьогодні ми видали більше 150 кредитів під 9,99% на загальну суму майже 160 мільйонів гривень. Ще є близько 350 готових рішень про видачу кредитів, зараз клієнти шукають квартири», — ділиться інформацією банкір.

І одразу додає, що 9,99% – не та сума, яку фактично платить клієнт на сьогодні.

«На жаль, українці звикли, що немає прозорих умов за кредитами. Але дуже важливо чесно показувати клієнту умови іпотеки. Аби і він, і банк розуміли, чи зможе клієнт цей кредит обслуговувати, щоб не повторювати сумний досвід минулих років», — каже Бабаєв.

Перший такий підступ «урядової програми іпотеки під 10%» — у термінах надання такої привабливої ставки. Як зізнаються банкіри, вони без державної підтримки на сьогодні ще не готові брати на себе девальваційні та інфляційні ризики, і тому також перекладають їх на клієнтів.

Тому лише в Ощадбанку номінальна ставка в розмірі 9,99% передбачена на весь термін кредитування — на 10 років. Решта банків хоч і пропонують більш тривалий період іпотеки — 20 років, впровадили так звану «пільгову» ставку. Тобто ставка нижче 10% річних надається лише у перший рік кредитування у ПриватБанку, Укргазбанку та «Кредобанку», та на 5 років у «Правексі».

А в наступні роки вартість іпотеки прив’язується до індексу ставок за депозитами населення і може суттєво коливатися із року в рік. На сьогодні вона становить 8,6% річних. До неї банк додає ще 3-5% маржі — тому базова відсоткова ставка з другого року кредитування становить 11-13,6%. Тобто — не 10%, якими хвалиться Зеленський.

Втім, це далеко не всі сюрпризи, зазначає Олексій Пузняк, директор департаменту продуктів та приватних клієнтів «Райффайзен Банку Аваль».

«До відсоткової ставки в 9,9% річних на плечі позичальника також лягає страхування і перестрахування об’єкта іпотеки та страхування життя позичальника. Аби, у випадку смерті клієнта або, наприклад, масштабної пожежі в квартирі вже страхова компанія несла збитки, а не банк чи клієнт, або його спадкоємці», — пояснює банкір.

Також необхідно сплатити разову комісію за видачу кредиту — близько 3% від самого кредиту.

Таким чином, ефективна ставка за позикою у «Кредобанку» може сягати 14,9%, у «Правексі» — 15,2%, а в державних банках – 15,8-16,2% річних. Знову ж таки, не нижче 10%, як нас намагаються переконати в урядовому кварталі.

Новобудова в смт Слобожанське Дніпропетровської області
Фото:

УНІАН/Сергій Дівєєв

Іпотечний ринок у «комі»

Відсутність повноцінного іпотечного ринку, із прийнятними умовами кредитування та широким вибором іпотечних програм від різних банків — відгомін шоку, який пережив іпотечний ринок під час фінансової кризи 2007-2009 років. Тоді після різкої девальвації гривні з 5 до 8 гривень за долар США українські позичальники, які не мали доходів у валюті, стали неспроможні обслуговувати валютну іпотеку. 

За кілька років гривня девальвувала ще більш суттєво — з 8 до 28 гривень за долар. І ті, хто не перевів свою іпотеку в гривню, на довгі роки застрягли у фінансовому ярмі.

З іншого боку, банки і через 11 років після кризи не можуть повернути видані кредити чи відсудити у позичальників заставне майно. Адже парламент наклав мораторій на стягнення об’єктів застави по валютних іпотечних кредитах. Чим позичальники активно користуються і всі ці роки не гасять кредитів.

Ці збитки та майбутні ризики банки закладають у вартість нових іпотек, тому громадянам важче їх обслуговувати. Тож іпотечний портфель в Україні в останнє десятиліття лише скорочується. А отже, сформувався колосальний відкладений попит на житло — громадяни очікують вигідних умов кредитування, а банки — надійних позичальників.

Водночас, за словами Пузняка, в Україні наразі намічаються позитивні тенденції для відновлення ринку. Зокрема, ростуть доходи населення і одночасно знижується облікова ставка НБУ. Це тягне за собою здешевлення ресурсів для банків. 

«Але все одно на сьогодні ще занадто високі ставки за депозитами, щоб банки могли масово запускати іпотеку під 10% річних чи нижче», — каже банкір.

І пояснює: аби банку було цікаво видавати іпотеку під 10%, ставки за депозитами повинні опуститися мінімум до 4% річних. А на сьогодні вони становлять в середньому 8-9%. Але навіть у цьому випадку банкірам вигідніше вкладати гроші в державні облігації, аніж у кредитування бізнесу чи іпотеки. Адже на облігаціях банки заробляють 8% річних чистими і водночас не мають жодних ризиків.

Адже, як зазначає Пузняк, основна проблема українського іпотечного ринку все ж таки не стільки економічного характеру, скільки правового. Саме тому анонсовані президентом програми і не «вистрілили». 

Для перезавантаження ринку іпотеки недостатньо зробити облікову ставку НБУ меншою, як переконували в Офісі президента та уряді Шмигаля. На думку банкіра, потрібно ще вдосконалити законодавство про захист прав кредиторів та реформувати судову гілку влади, аби банки могли не витрачати по 10 років на судову тяганину з позичальниками.

Поділитись: