Карпатский Прованс и отели будущего: куда вкладываются украинские инвесторы во время войны

По прогнозам аналитиков компании Ribas Hotels, после окончания войны в Украине могут захотеть отдыхать до 14,5 миллионов туристов в год — это и внутренний туризм, и желающие из-за границы. Однако мест для такого количества гостей нет — в нынешних реалиях украинская индустрия гостеприимства способна обслуживать максимум 10 миллионов туристов в год.

На сегодня существует не менее 45 новых проектов гостинично-апартаментных комплексов — преимущественно многоэтажных зданий — на 6670 номеров, а также 108 коттеджных городков гостиничного типа на 3097 домов — такие городки являются «родственниками» частной застройки поселкового типа. Этот объем проектов планируют построить в Украине в 2024-2026 годах. Об этом свидетельствуют данные профильного исследования компании Ribas Hotels.

Эта история не только о строительстве, но и о финансах. Подобные проекты открыты для средств физических лиц, которым предлагают инвестировать в строительство.

«В Украине очень ограниченный выбор инструментов для инвестирования, поэтому недвижимость, наверное, занимает первое место среди очевидных возможностей вложить деньги на долгосрочную перспективу», — говорит финансовый аналитик Дмитрий Чурин.

Доля сделок по финансированию гостиничного строительства играет все большую роль на рынке украинской коммерческой недвижимости. Частично — из-за падения этого рынка с рекордных более 800 миллионов долларов в 2007 году до примерно 50 миллионов долларов в первой половине 2024-го. Отчасти — из-за активизации именно гостиничного сегмента по сравнению с сегментами складов и офисов.

«Этот сегмент развивается очень стремительно — девальвация гривны, инфляция, скептическое отношение населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей превратили вложения в доходную недвижимость в эффективный финансовый инструмент приумножения сбережений», — говорят аналитики компании Ribas Hotels.

Гостиничный рынок: от смерти до воскресенья

Начиная с 2013 года, рынок гостиничной недвижимости в Украине сокращается в среднем на 175 объектов в год. Причина достаточно проста: здания «стареют». Отживают санатории, профилактории, пансионаты, базы отдыха, лагеря и кемпинги советских времен. Также с начала широкомасштабного вторжения из-за боевых действий было разрушено 12 отелей: в Киеве, Чернигове, Харькове, Одессе, Херсоне, Запорожье и Николаеве.

Им на замену появились новые здания — отели (+9,1% в количестве в год), Небольшой дом для отдыха туристов обязательно со стоянкой для автомобилей, мотоциклов, которыми они путешествуют. С английского motor hotel — «автомобильный отель».мотели (+10,7%) и Временное жилье экономкласса для туристов, главное отличие от отеля — плата за место, а не за номер.хостелы (+28,7%). В настоящее время в Украине насчитывается 3392 объекта недвижимости гостиничного типа. За два года к ним прибавятся еще 45 гостиничных комплексов и 108 коттеджных городков153.

Большинство анонсированных проектов расположены подальше от линии фронта: Ивано-Франковская, Закарпатская, Львовская области. Меньше — в Киеве, Одессе, Виннице, где есть необходимость принимать делегации, а также отдыхающих.

Кроме этого, недавно в частные руки перешел легендарный киевский отель «Украина». Его продали на аукционе Фонда государственного имущества за 2,5 миллиарда гривен бизнесмену Максиму Криппе. В июле также приватизировали отель «Казацкий» на столичном майдане Независимости — за 400 миллионов гривен.

Также в Киеве планируется модернизация и других существующих отелей — «Экспресс», «Днепр», «Прага» — и ввод в эксплуатацию отеля Renaissance Kyiv возле Золотых ворот. Всем им придется конкурировать за гостей с новыми объектами.

«Общее количество анонсированных объектов по стране составляет 153, потенциально это создаст примерно 6100 рабочих мест. Это из расчета, что на отель с большим номерным фондом необходимо около 40 работников», — рассказывают в компании Ribas Hotels.

Если говорить об украинской гостиничной индустрии с точки зрения работника, то, конечно же, новые рабочие места это хорошо, но важно учитывать и уровень зарплаты.

«Средние зарплаты на украинском гостиничном рынке в крупных сетях за последние годы растут. Если говорить о маленьких отелях, то средние зарплаты там могут быть и ниже рыночной.

В Украине средняя зарплата для персонала отелей или гостинично-ресторанных комплексов, таких как администраторы, горничные, уборщицы, может колебаться от 12 до 20 тысяч гривен в месяц, в зависимости от региона и класса отеля. Что касается поваров, то их заработная плата варьируется от 20 тысяч гривен», — говорит Виктория Комар, руководитель отдела рекрутинга Ribas Hotels Group.

Новое лицо украинского гостеприимства

Основное преимущество новых гостиничных комплексов и коттеджных городков — их технологичность и соответствие сегодняшним потребностям гостей, включая энергоэффективные запросы.

Настоящий строительный бум проходит в Карпатах. Так, Яремче вскоре получит Здание, которое является юридически кондоминиумом, но используется отелем, предлагая краткосрочную аренду.кондо-отель Smart Hills на 315 апартаментов — со SPA, рестораном, террасами на крыше, коворкингом, спортивным залом и укрытием. А еще — кондо-отель «Крайобраз» на 80 квартир. С виду эти отели довольно космополитичны, что не обязательно расценивают как преимущество.

«В карпатском регионе есть горы, определенная традиционная архитектура, соответствующий колорит, но сейчас мы видим новую застройку в стиле Прованса, Баварии, Австрии, но не видим Гуцульщины, — отмечает Марьяна Олеськив, глава Государственного агентства развития туризма. — И это не то, за чем поедет сюда иностранный турист, потому что он не ищет в Украине Францию или Австрию, в Украину он будет ехать за украинской аутентикой».

Традиционную эстетику будет иметь кондо-отель Ahni Moon Resort на 143 апартамента в Буковеле. Правда, есть и здесь современные вкрапления комфорта: открытый бассейн, рестораны, спортивные залы и террасы.

Кроме него, в Буковеле строят еще 5 объектов гостиничной недвижимости, среди которых — огромный кондо-отель Glacier на 10 этажей и 810 апартаментов.

Три объекта, в частности коттеджные городки, строят в карпатском селе Микуличин, уже известном своими базами.

Если же говорить о других регионах, то в Аркадии — районе отдыха Одессы — строится отель Hilton Resorts — Gefest на 145 номеров. Также здесь появится большой отель ARC Hotel.

Три современных отеля появятся в Виннице: WOL, Bogun и Uspenskiy. В то же время здешний отель «Октябрьский» кажется перспективным для модернизации. Ужгород тоже получит немаленький отель The Five Hotel, который своим внешним видом напоминает, например, отели Вашингтона.

В течение 2022-2024 годов на украинском рынке гостиничной недвижимости сформировались довольно нетипичные тренды, отмечают в своем исследовании аналитики Ribas Hotels:

• значительное увеличение продолжительности проживания (недели и месяцы вместо нескольких дней);
• появление условно бесплатных приютов для временно перемещенных лиц (быстрые модульные дома, общежития, адаптированные для гостей помещения);
• расположение у родственников или знакомых или долгосрочная аренда квартир совокупно формируют 55,7% спроса на недвижимость — то есть отели должны достаточно интенсивно конкурировать с теми людьми, которые сдают свое жилье в аренду, будь то на вокзалах и транспортных станциях или онлайн.

Это требует от рынка дополнительной гибкости, ведь заполняемость номерного фонда могла бы быть лучше. Средняя загруженность номерного фонда стабилизировалась в диапазоне 34-38%, в популярных и безопасных локациях достигает 43-50% (Киев, Винница, Ровно, Тернополь), а в отдельных регионах превышает 60-70% (Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская области), что сопоставимо с показателями ведущих центров туризма мира.

Что касается структуры и качества спроса на отели и коттеджные городки, то огромное влияние на украинцев и украинок имеет их опыт отдыха в Турции и Египте — очень популярных довоенных направлениях.

«Украинцы ожидают тип отдыха all inclusive (“все включено”), когда есть питание, бассейн, все для отдыха на определенной территории, откуда никуда не нужно выходить и узнавать окружающую местность. Не все, но многие имеют именно такие ожидания», — делится своими наблюдениями Марьяна Олеськив, глава Государственного агентства развития туризма.

По ее словам, сейчас есть бум строительства гостиничных построек для отдыха в формате «солнце, пляж, природа», потому что предложений не хватает именно в этом сегменте, а спрос на них есть.

«Сейчас строят то, что потенциально и фактически будет пользоваться спросом — как инвестиционным, так и практическим. Граждане нуждаются в качественных жилищных условиях», — комментирует Сергей Мамедов, заместитель главы совета директоров Конфедерации строителей Украины. По его словам, рынок коттеджных комплексов открыт к новым проектам, а государственная программа «єОселя» поддерживает спрос на недвижимость.

В отелях можно не только останавливаться — на них можно зарабатывать

Рынок объектов гостиничной недвижимости будет расти, так что туда может быть выгодно инвестировать.

«Отели, комплексы апартаментов, доходные дома — это возможность получить доход и после завершения строительства проекта, — объясняет Сергей Мамедов. — Именно поэтому к строительству отелей и доходных домов легче привлечь инвесторов».

Марианна Бигунец, директор по продажам строительной компании Gazda, объясняет, почему выгодно инвестировать именно сейчас: по объективным причинам — из-за роста налогов, девальвации гривны, роста цен — стоимость новостроек в следующем году может вырасти по меньшей мере на 10-15% в гривне. «Однако эти цифры не учитывают удорожания строительных материалов и строительно-монтажных работ. Вполне возможно, что в 2025 году реальная стоимость квадратного метра может вырасти в среднем на 20-25% по сравнению с 2024 годом», — говорит она.

Если инвестор вложился в отельный проект на ранней стадии, в среднем окупаемость его инвестиции может составлять около 7-10 лет. А дальше он может либо зарабатывать на аренде, либо продать актив. Когда же инвестор входит в проект на этапе уже почти готового гостиничного объекта, тогда срок окупаемости может достигать и 15 лет.

«Инвестирование средств физических лиц в гостиничный сегмент происходит так же, как и в жилой. Есть возможность рассрочки, гибкие условия, а также существуют разные условия оплаты, например, для зарубежных инвесторов», — объясняет Юлия Бондарь, глава отдела продаж «Рибас Инвест». — Это типичное подписание договора, предварительного договора купли-продажи или других форм контрактов. Это так же, как купить квартиру. В финале у инвестора будет право собственности. В контексте доходности учитывается локация, сегмент, номерной фонд. Например, чек инвестирования вместе с “Рибас Инвест” начинается от 10 000 долларов».

Такую инвестицию следует рассматривать как альтернативу банковским депозитам и покупке облигаций государственного займа. До конца года доходность по гривневым депозитам максимально составит до 15% годовых, но только на долгосрочные вклады сроком от 1 до 2,5 лет. Зато доход по вкладам в долларах и евро останется мизерным, не превышая 1,5% годовых, прогнозируют в компании Gazda.

Что касается вложения средств в приобретение государственных облигаций, то держатель ценных бумаг в зависимости от их срока может получить прибыль в среднем до 16-18% в гривне и до 1,5% в иностранной валюте.