Під 17 квадратів нерухомості — гектар землі. Як забудовники отримують землю без конкуренції і як це пропонують змінити

Маленький об’єкт — велика ділянка

Дніпро, 2020 рік. На проспекті Слобожанському, поблизу торговельного центру, з’являється будівля охорони, площею 17 квадратних метрів. Згодом, начебто на її обслуговування, Дніпровська міськрада без аукціону виділяє земельну ділянку розміром 0,92 гектара — тобто у 542 рази більшу за саму будівлю.

У листопаді 2021 року на виділеній ділянці починається будівництво багатофункціонального комплексу Industrial — 24-поверхової та 9-поверхової будівель під житло, офіси й торгівлю. Так, 17 квадратних метрів нерухомості дозволили приватній фірмі почати забудову майже гектара міської землі. І цей випадок не поодинокий. Через лазівку в законодавстві подібні схеми роками використовують у різних містах країни. Найгучніший приклад сьогодні — операція НАБУ і САП «Чисте місто», одним із ключових фігурантів якої є колишній депутат Київради Денис Комарницький.

За законом, якщо на державній чи комунальній землі розташована приватна нерухомість, її власник може отримати землю для обслуговування цього об’єкта без торгів. Проблема в тому, що закон не визначає, скільки саме землі для цього насправді потрібно, і не встановлює процедури перевірки, чи законно з’явився сам об’єкт нерухомості. Тож, достатньо мати у власності невелику споруду, щоб без аукціону претендувати на земельну ділянку в сотні разів більшу за саму споруду. У народі це називають «туалетними схемами».

Із часом ця схема «еволюціонувала» і для неї почали використовувати не лише реальні будівлі, а й доволі сумнівні об’єкти, як-от складені поруч бетонні блоки.

Щоб не доводити до тривалих судів

У Харкові в листопаді 2024 року міська рада передала 0,7 гектара землі під обслуговування нежитлової будівлі площею 56 квадратних метрів. Ділянка у 125 разів перевершувала за площею об’єкт, під який її надали, а її вартість становила 26,5 мільйона гривень.

А під час розслідування НАЗК з’ясувалося, що заявлена будівля фактично була бетонними блоками, встановленими у формі літери Г. За матеріалами справи, їх поставили на ділянці ще у 2020 році, а згодом оформили як нерухомість.

Обидві ділянки в судовому порядку визнали незаконно відчуженими, у Харкові — землю повернули громаді. Але повернення окремих ділянок через суд не усуває прогалину, яка дозволяє отримувати землі без конкуренції. Для системного розв’язання проблеми ще у вересні минулого року у Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №14039. 

«Зараз проблема виявляється вже після того, як рішення ухвалене, договір укладений, а земля фактично вже передана. Тоді громадам, міським радам, прокуратурам доводиться доводити в судах, що площа ділянки була непропорційною об’єктові. Законопроєкт переносить частину цього контролю на етап до передачі землі, щоб не доводити це до кримінальних проваджень і тривалих судів», — говорить Валерія Гриценко, виконавча директорка аналітичного центру EU-LEAP.

За новою процедурою, орган, який розпоряджається землею, має перевірити об’єкт нерухомості й документи на нього, і за методикою Кабміну визначити, яка площа землі справді потрібна для його обслуговування. Якщо власник об’єкта захоче отримати більшу ділянку, за неї доведеться конкурувати на аукціоні.

Якщо ж виявлять ознаки, що будівлю звели самочинно або документи на неї недостовірні, розгляд заяви на землю мають зупинити до рішення суду.

Забудувати державну землю, не отримавши її

Ще один спосіб отримати доступ до державної чи комунальної землі без конкуренції — інвестиційні договори. Завдяки їм забудовникові навіть не потрібно ставати власником чи орендарем землі — достатньо укласти інвестиційний договір із державним або комунальним підприємством, яке має право постійного користування цією землею.

Формально державні й комунальні підприємства не можуть продавати чи передавати земельні ділянки, які мають у користуванні. Але вони можуть залучити приватного забудовника, який профінансує будівництво, і після його завершення виділить частину нерухомості підприємству.

Проблема в тому, що сторони самостійно обирають партнерів, а інвестор сам визначає цілі, обсяги й напрями інвестицій — держава не має права втручатись у такі договори. У судових справах, зібраних EU-LEAP, траплялися договори, за якими державній стороні залишалося 5–10% збудованого, а решта діставалася приватному партнеру.

Один із прикладів — землі державного підприємства «Пуща-Водиця» у Києві. У 2006–2015 роках приватним забудовникам без конкуренції передали під багатоквартирну забудову дев’ять ділянок загальною площею понад 308 гектарів. Перед укладанням договорів ринкову вартість земельних ділянок не визначали. А за підрахунками Рахункової палати, реалізація цих договорів створювала ризики для державних активів на понад 40 мільярдів гривень.

На цих землях збудовані або будуються, зокрема, житлові комплекси «Варшавський», «Варшавський Плюс», «Варшавський-2» та «Крістер Град». І за більшістю договорів держпідприємство мало отримати приблизно 4–5% площі збудованих об’єктів. Водночас саме «Пуща-Водиця» залишалося користувачем землі й продовжувало платити за неї податок: лише у 2020–2021 роках — понад 29 мільйонів гривень.

Нові законопроєкти — це про конкуренцію і додаткові надходження до бюджету

Якби у 2006–2015 роках діяла модель, яку зараз пропонує законопроєкт №14038, просто укласти інвестиційний договір із державним підприємством і на його підставі отримати можливість забудовувати державну землю було б недостатньо, пояснює Валерія Гриценко.

«У законопроєкті сказано: якщо проєкт передбачає житлове будівництво на державній чи комунальній землі й подальший розподіл збудованих площ між державним замовником та інвестором, він має реалізовуватися за правилами публічно-приватного партнерства. Щоб держава спершу визначила умови проєкту, провела конкурентну процедуру і лише після цього обрала приватного партнера. Або забудовник може спочатку законно отримати право на саму землю — наприклад, через оренду або суперфіцій — і вже після цього будувати», — каже вона.

Тобто законопроєкт №14038 не забороняє інвестиційні проєкти на державній і комунальній землі, але змінює умови, за яких забудовник може їх реалізовувати. Він переводить житлові проєкти на державній і комунальній землі або в земельну процедуру, або в публічно-приватне партнерство з конкурентним відбором. Тобто сам інвестиційний договір перестає бути способом обійти конкуренцію.

А законопроєкт №14039 має відокремити землю, яка справді потрібна для обслуговування об’єкта, від решти ділянки, за яку має бути конкуренція. Це означає, що великі земельні ділянки не можна буде отримувати майже за безцінь лише через право власності на невеликий об’єкт.

Загалом обидва законопроєкти змінюють підхід до використання державної і комунальної землі, говорить експертка.

«У підсумку обидва ці законопроєкти — про конкуренцію, додаткові надходження до бюджетів, раціональне використання землі та справедливу оцінку ділянок, які передаються у власність чи користування», — пояснює Валерія Гриценко.

Партнерський матеріал опубліковано на правах реклами