Квартирні роздуми. Чому в Україні дорожчає житло та якою буде його ціна у 2025-му

Популярність ідеї провадити життя в сільській місцевості, подалі від міської метушні, гамору й обстрілів, підняла ціни ще й на приватні будинки — вони подорожчали цього року аж на 16,6%, а в середньому такий будинок в українському селі нині обійдеться у 2,6 мільйона гривень, відповідно до аналітики OLX.

Держстат, своєю чергою, називає такі цифри: у третьому кварталі 2024-го ціни виросли на 14,1% на первинному ринку та на 10,5% на вторинному.

«Вартість будівельних матеріалів значно підвищилася через інфляцію, логістичні труднощі та обмежену доступність ресурсів, — пояснює Віталій Шокал, консультант-ріелтор. — Наприклад, підвищення цін на матеріали склало близько 35%-45% у порівнянні з довоєнними рівнями».

Іван Папазов, експерт з ринку нерухомості, пропонує свої аргументи: «Якщо ми беремо первинний ринок, тобто від забудовника, то тут, звичайно, девелопери підіймають ціни й будуть робити це і далі — вартість матеріалів і послуг зростає, дефіцит робочої “чоловічої” сили й так далі».

«А ось на вторинному ринку ситуація трохи інша: зараз “ринок покупця” і цінник в оголошенні на рекламному майданчику може дуже сильно відрізнятися від фактичної ціни угоди, — додає він. — Зрозуміло, що це більше стосується квартир у бюджеті 150 000+ [доларів за квартиру]».

А от аналітики порталу нерухомості ЛУН звертають увагу на те, що станом на сьогодні український житловий ринок вкрай нерівномірний у своїй динаміці. 

«У прифронтових регіонах війна провокує подальше зниження вартості “вторинки” через безпекові ризики. У великих містах центральної та південної частини, таких як Київ, Дніпро, Одеса, Житомир — збільшення пропозиції, зокрема від тих, хто обрав не повертатися в Україну. У західних регіонах попит продиктований чинником, що значна частина людей залишились у рідних містах і мають змогу планувати своє майбутнє в більш довготривалих рамках», — зазначають у ЛУН.

Житлове будівництво відновлюється

Повномасштабне російське вторгнення 2022 року припинило різке зростання пропозиції нових квадратних метрів житла, заставши ринок на піку. Так, у 2021 році в самому лише Києві темпи введення новозбудованого житла в експлуатацію склали рекордні 1,97 мільйона квадратних метрів, за даними Держстату.

Такою ситуація була не лише в Києві. У Львові в тому ж 2021-му ринок нерухомості поповнився 1,21 мільйонами квадратних метрів. Довоєнна економіка формувалася міцним споживчим попитом, коли зростання рівня зарплат все ж переганяло зростання споживчих цін. Вільні гроші активно вкладалися в житло, а забудовники поспішали скористатися тим, що в гаманцях та на банківських рахунках українців є гроші.

Нині ринок житлової нерухомості знову відроджується. Столиця протягом двох кварталів цього року отримала 630 тисяч квадратних метрів нової житлової площі, що перевищує показник 2023 року і, вочевидь, показник кризового 2022-го.

Аналогічна ситуація у Львові — 440 тисяч нових квадратних метрів за пів року 2024-го. Різниця в динаміці з Києвом хіба в тому, що 2022 рік львівська індустрія житлової нерухомості пережила легше, не маючи аж такого великого падіння, котре відбулося в столиці та південних і східних регіонах.

За даними аналітиків ЛУН, найбільш популярним варіантом у столиці є квартира на 50 квадратних метрів за 50 тисяч доларів на вторинному ринку. «Надзвичайних зсувів у попиті ми не відзначаємо, це і раніше був один із найпопулярніших варіантів», — кажуть у компанії.

Аж у двох компаніях hromadske розповіли, що клієнти, котрі міркують над придбанням житла, приділяють значну увагу президентським перегонам у США та намагаються оцінити майбутню каденцію Дональда Трампа. Дехто асоціює її зі збільшеними шансами на завершення гарячої стадії війни в Україні — а завершення війни зробить і житло дорожчим, особливо на сході та на півдні. Дехто ж, навпаки, вважає, що придбання житла треба відкласти, доки не стане зрозумілим, що робитиме в напрямку України Трамп.

«Покупців стримує радше фактор невизначеності та пов’язані з цим страхи, а не тверезий розрахунок. Новий президент США почне виконувати свої обов’язки з 20 січня 2025 року. І до того часу робити передчасні висновки досить зарано, навіть спираючись на перші бліцзаяви. Тому є всі підстави вважати, що відтермінований попит почне поволі реалізовуватися», — каже Маріанна Бігунець, директорка з продажів будівельної компанії Gazda.

«Політичний аспект, а саме вибори президента США та обрання Трампа, так само додають непередбачуваності щодо розвитку воєнних подій і, відповідно, спонукають відкласти покупку», — додають аналітики порталу нерухомості ЛУН.

Житлова нерівномірність

Станом на третю декаду листопада, найбільше в Україні нове житло подорожчало в Рівному, додавши в ціні 8% за 6 місяців і сягнувши показника в 920 доларів за квадратний метр, згідно з аналітикою порталу ЛУН. Ще один чемпіон здорожчання — Ужгород з 6%, тепер тут один новий квадратний метр коштує 1170 доларів. Місто приваблює безпекою та близькістю до країн Євросоюзу та НАТО. Так само на 6% зросла вартість житла на первинному ринку Черкас. Ціни в Києві додали 2%.

На вторинному ринку нерухомості той самий лідер — місто Рівне, де житло подорожчало на 14%, в той час, як у Львові — на 5%, Ужгороді та Івано-Франківську — на 3%, за даними ЛУН.

«Подорожчання нових метрів продиктоване ускладненнями в логістиці та кадровою кризою в найманні робочого персоналу на будівництва. Останній чинник продиктований міграцією населення та мобілізаційною кампанією», — коментують аналітики порталу нерухомості ЛУН.

У Запоріжжі натомість нові квартири подешевшали на 15%, у Кропивницькому — на 10%, у Харкові — на 4%. Порівнянними темпами дешевшає у цих містах і «вторинка». Квартири в цих областях нині є такими доступними, якими до повномасштабного вторгнення ніколи не були, але ця ставка зіграє в плюс лише тоді, коли припиняться регулярні обстріли цих регіонів. У разі покращення безпекової ситуації, перепродаж такої квартири принесе власникові суттєві дивіденди. Тому, таке житло — опція для тих, хто обирає ризик.

Компанія OLX пропонує власні дані, але вони підтверджують зростання цін на житло у відносно безпечних регіонах. Згідно з цими даними, у Києві середня ціна квартири в новобудові — 3,7 мільйона гривень (+8,3% з початку року), на вторинному ринку — 4,5 мільйона гривень (+7,3%), на будинки — 8,6 мільйона гривень (+17,7%).

Щодо Львова, то ціни на квартири в новобудовах зростали протягом року, і в листопаді середня ціна становить 3,5 мільйона гривень (+10% з початку року). На вторинному ринку — 3 мільйони (+9%). На будинки — 7,2 мільйона (+24,4%).

«Ціни на нерухомість в Україні зараз нагадують “середню температуру по палаті”, оскільки вони дуже виросли на заході України й суттєво просіли на її східній частині. Київ намагається залишатися плюс-мінус стабільним, але і тут не так все однозначно», — каже аналітик Іван Папазов.

Що саме неоднозначно на столичному ринку, пояснюють аналітики порталу нерухомості ЛУН: «Відключення світла влітку відчутно скоротили кількість охочих купувати житло прямо зараз. При тому, інтерес до теми нерухомості відчутно не знижувався, з чого висновок: ринок має достатньо потенційного попиту, але чинники непередбачуваного майбутнього заважають здійснити покупку зараз». 

Консультант-ріелтор Віталій Шокал пояснює, що внаслідок воєнних дій багато українців переїжджають у західні області та великі міста, такі як Київ чи Львів, що створює підвищений попит на ринку. «Це ми спостерігаємо постійно у своїй щоденній практиці. Значна кількість людей з прифронтових зон купує житло, орендує, перевозить бізнеси й орендує та купує комерційні приміщення, склади, — говорить Шокал. — Наприклад, ми з колегами в Києві останнім часом здали багато складів компаніям з таких регіонів, як Харків, Запоріжжя, Херсон, Дніпро. З цих же регіонів часто приходять клієнти, які орендують, купують нерухомість у столиці».

За даними будівельної компанії Gazda, від початку повномасштабного вторгнення щорічно вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт зростала щонайменше на 15-17%. Ця ж тенденція зберігається тепер, збережеться вона і в наступному році. Сприяє зростанню цін на житло також девальвація гривні відносно долара та євро.

Як правильно обирати квартиру сьогодні

Піковий попит на нове житло цього року спостерігався у квітні та вересні-жовтні, а на «вторинку» — традиційно в серпні-жовтні. З одного боку, восени ожили сподівання на завершення гарячої стадії війни в осяжному майбутньому, а з іншого — покупці готуються до девальвації гривні протягом зими, що зробить житло дорожчим, тому варто придбати його зараз, якщо такі плани вже є.

Серед давно знайомих та зрозумілих чинників обрання конкретного житлового об'єкта для придбання — таких як ціна та вигідність розташування, — від початку війни додалися, за даними порталу OLX, ще декілька: 

• віддаленість від об’єктів критичної інфраструктури;
• поверховість — якщо раніше переважно хотіли купувати видові квартири на вищих поверхах, то зараз, навпаки, нижчі поверхи бажаніші;
• автономне опалення;
• наявність укриття в будинку чи поруч;
• додаткове живлення в разі вимкнень світла.

Ці тенденції помітили й аналітики порталу нерухомості ЛУН. За їхніми спостереженнями, житло на поверхах вище 7-10 продається гірше, це повʼязано з відключеннями світла і необхідністю пішки дістатися домівки. Останні поверхи через загрозу прильотів також користуються відчутно меншим попитом. І, звісно, наявність укриття є обовʼязковою — як у вигляді окремого простору, так і можливості спуститися в підземний паркінг.

Одним із показників ринку нерухомості є середній термін продажу квартир. У 2024 році середній час для продажу квартири в Києві становить від двох до чотирьох місяців, підрахували в компанії Perfect Group. Краще продаються ті квартири, що максимально відповідають запитам покупців.

«Зараз у пріоритеті житлові комплекси з власною інфраструктурою та класним ком’юніті. Обовʼязково, щоб на першому поверсі працювали комерційні приміщення, саме вони й створюють інфраструктуру (магазини, садочки та школи, клініки), — пояснює актуальні вимоги від клієнтів експерт з ринку нерухомості Іван Папазов. — Локація не так важлива, сам житловий комплекс має розвивати свою локацію. Звичайно, не забуваємо і про рівень обслуговування, і про комунальні тарифи, і про перспективи розвитку всього району, де вибираємо житло».

«Обирайте новобудови з сучасними технологіями енергоощадження, враховуючи підвищення вартості комунальних послуг, наявність генератора, ефективного ОСББ чи ЖЕКу, згуртованості співмешканців будинку. Також звертайте увагу на те, чи житловим є тариф на електрику, бо часто буває, що будинок зданий, але тариф у ньому комерційний, а, відповідно, і комунальні значно вищі», — додає рієлтор Віталій Шокал.

Житло дорожчатиме й у 2025-му

Більшість оцінок вказують на те, що ціни на житло продовжать помітно зростати в майбутньому році, особливо якщо таки дійсно зменшиться інтенсивність обстрілів та загальний рівень небезпеки в країні. Відповідно, це підштовхує багатьох, хто міркує над придбанням житла, не чекати надто довго, бо доведеться переплатити.

У державному бюджеті на 2025 рік закладена девальвація гривні до показника в 45 гривень за один американський долар, а це вже сам по собі суттєвий чинник для майбутнього здорожчання житла. «На первинному ринку вартість квадратного метра традиційно прив’язана до курсу долара», — пояснює Маріанна Бігунець з будівельної компанії Gazda.

Gazda очікує зростання вартості житла на первинному ринку у 2025 році щонайменше на 20%. «Однак це середні показники. Більш “виграшні” проєкти за означеними характеристиками можуть зрости й на 25-30%», — каже Бігунець.

Компанія Perfect Group, своєю чергою, прогнозує, що до кінця нинішнього року ціни на столичній «первинці» зростуть на 5-10%, а вже в середині 2025-го один квадратний метр нового житла коштуватиме 65 тисяч гривень (зараз — 52,5 тисячі гривень, за даними ЛУН). Що ж до «вторинки», то до кінця наступного року ціни виростуть на 7-10%.

Аналітики порталу OLX теж вважають, що ціни на житлову нерухомість зростатимуть і далі, називаючи причини для цього: розширення державної іпотечної програми «єОселя», зростання курсу долара, здорожчання вартості будівельних матеріалів і робочої сили в умовах дефіциту кадрів, імовірне зростання оподаткування при купівлі житла.