Квартирные размышления. Почему в Украине дорожает жилье и какой будет его цена в 2025-м

Популярность идеи жить в сельской местности, подальше от городской суеты, шума и обстрелов, подняла цены еще и на частные дома — они подорожали в этом году на 16,6%, а в среднем такой дом в украинском селе сейчас обойдется в 2,6 миллиона гривен, согласно аналитике OLX.

Госстат, в свою очередь, называет следующие цифры: в третьем квартале 2024-го цены выросли на 14,1% на первичном рынке и на 10,5% на вторичном.

«Стоимость строительных материалов значительно повысилась из-за инфляции, логистических трудностей и ограниченной доступности ресурсов, — объясняет Виталий Шокаль, консультант-риэлтор. — Например, повышение цен на материалы составило около 35%-45% по сравнению с довоенными уровнями».

Иван Папазов, эксперт по рынку недвижимости, предлагает свои аргументы: «Если мы берем первичный рынок, то есть от застройщика, то здесь, конечно, девелоперы поднимают цены и будут делать это и дальше — стоимость материалов и услуг растет, дефицит рабочей “мужской” силы и так далее».

«А вот на вторичном рынке ситуация несколько иная: сейчас “рынок покупателя” и ценник в объявлении на рекламной площадке может очень сильно отличаться от фактической цены сделки, — добавляет он. — Понятно, что это больше касается квартир в бюджете 150 000+ [долларов за квартиру]».

А вот аналитики портала недвижимости ЛУН обращают внимание на то, что на сегодня украинский рынок жилья крайне неравномерен в своей динамике.

«В прифронтовых регионах война провоцирует дальнейшее снижение стоимости “вторички” из-за риска безопасности. В больших городах центральной и южной частей, таких как Киев, Днепр, Одесса, Житомир, — увеличение предложения, в частности от тех, кто выбрал не возвращаться в Украину. В западных регионах спрос продиктован фактором, что значительная часть людей осталась в родных городах и может планировать свое будущее в более длительных рамках», — отмечают в ЛУН.

Жилищное строительство возобновляется

Полномасштабное российское вторжение в 2022 году прекратило резкий рост предложения новых квадратных метров жилья, застав рынок на пике. Так, в 2021 году в одном только Киеве темпы ввода нового жилья в эксплуатацию составили рекордные 1,97 миллиона квадратных метров, по данным Госстата.

Такая ситуация была не только в Киеве. Во Львове в том же 2021 году рынок недвижимости пополнился 1,21 миллиона квадратных метров. Довоенная экономика формировалась крепким потребительским спросом, когда рост уровня зарплат все же перегонял рост потребительских цен. Свободные деньги активно вкладывались в жилье, а застройщики спешили воспользоваться тем, что в кошельках и на банковских счетах украинцев есть деньги.

В настоящее время рынок жилой недвижимости снова возрождается. Столица за два квартала этого года получила 630 тысяч квадратных метров новой жилой площади, что превышает показатель 2023 года и, очевидно, показатель кризисного 2022-го.

Аналогичная ситуация во Львове — 440 тысяч новых квадратных метров за полгода 2024-го. Разница в динамике с Киевом разве в том, что 2022 год львовская индустрия жилой недвижимости пережила легче, не имея такого большого падения, которое произошло в столице, а также южных и восточных регионах.

По данным аналитиков ЛУН, наиболее популярным вариантом в столице является квартира на 50 квадратных метров за 50 тысяч долларов на вторичном рынке. «Чрезвычайных сдвигов в спросе мы не отмечаем, это и раньше был один из самых популярных вариантов», — говорят в компании.

В двух компаниях hromadske рассказали, что клиенты, которые размышляют над приобретением жилья, уделяют значительное внимание президентской гонке в США и пытаются оценить будущую каденцию Дональда Трампа. Некоторые ассоциируют ее с увеличенными шансами на завершение горячей стадии войны в Украине — а завершение войны сделает и жилье более дорогим, особенно на востоке и на юге. Некоторые же, напротив, считают, что приобретение жилья нужно отложить, пока не станет понятным, что будет делать в направлении Украины Трамп.

«Покупателей сдерживает скорее фактор неопределенности и связанные с этим страхи, а не трезвый расчет. Новый президент США приступит к своим обязанностям с 20 января 2025 года. И к тому времени делать преждевременные выводы довольно рано, даже опираясь на первые блиц-заявления. Поэтому есть все основания полагать, что отсроченный спрос начнет постепенно реализовываться», — говорит Марианна Бигунец, директор по продажам строительной компании Gazda.

«Политический аспект, а именно выборы президента США и избрание Трампа, также добавляют непредсказуемости в отношении развития военных событий и, соответственно, побуждают отложить покупку», — добавляют аналитики портала недвижимости ЛУН.

Жилищная неравномерность

По состоянию на третью декаду ноября, больше всего в Украине новое жилье подорожало в Ровно, прибавив в цене 8% за 6 месяцев и достигнув показателя в 920 долларов за квадратный метр, согласно аналитике портала ЛУН. Еще один чемпион подорожания — Ужгород с 6%, теперь здесь один новый квадратный метр стоит 1170 долларов. Город привлекает безопасностью и близостью к странам Евросоюза и НАТО. Также на 6% возросла стоимость жилья на первичном рынке Черкасс. Цены в Киеве прибавили 2%.

На вторичном рынке недвижимости тот же лидер — город Ровно, где жилье подорожало на 14%, в то время как во Львове — на 5%, в Ужгороде и Ивано-Франковске — на 3%, по данным ЛУН.

«Подорожание новых метров продиктовано осложнениями в логистике и кадровым кризисом в найме рабочего персонала на строительство. Последний фактор продиктован миграцией населения и мобилизационной кампанией», — комментируют аналитики портала недвижимости ЛУН.

В Запорожье новые квартиры подешевели на 15%, в Кропивницком — на 10%, в Харькове — на 4%. Сравнительными темпами дешевеет в этих городах и «вторичка». Квартиры в этих областях сейчас являются такими доступными, какими до полномасштабного вторжения никогда не были, но эта ставка сыграет в плюс только тогда, когда прекратятся регулярные обстрелы этих регионов. В случае улучшения ситуации безопасности, перепродажа такой квартиры принесет владельцу существенные дивиденды. Поэтому такое жилье — опция для тех, кто выбирает риск.

Компания OLX предлагает свои данные, но они подтверждают рост цен на жилье в относительно безопасных регионах. Согласно этим данным, в Киеве средняя цена квартиры в новостройке — 3,7 миллиона гривен (+8,3% с начала года), на вторичном рынке — 4,5 миллиона гривен (+7,3%), на дома — 8,6 миллиона гривен (+17,7%).

Что касается Львова, цены на квартиры в новостройках росли в течение года, и в ноябре средняя цена составляет 3,5 миллиона гривен (+10% с начала года). На вторичном рынке — 3 миллиона (+9%). На дома — 7,2 миллиона (+24,4%).

«Цены на недвижимость в Украине сейчас напоминают “среднюю температуру по палате”, поскольку они очень выросли на западе Украины и существенно просели в ее восточной части. Киев пытается оставаться плюс-минус стабильным, но и здесь не так все однозначно», — говорит аналитик Иван Папазов.

Что именно неоднозначно на столичном рынке, объясняют аналитики портала недвижимости ЛУН: «Отключения света летом ощутимо сократили количество желающих покупать жилье прямо сейчас. При этом интерес к теме недвижимости ощутимо не снижался, из чего вывод: рынок имеет достаточно потенциального спроса, но факторы непредсказуемого будущего мешают совершить покупку сейчас».

Консультант-риэлтор Виталий Шокаль объясняет, что в результате военных действий многие украинцы переезжают в западные области и крупные города, такие как Киев или Львов, что создает повышенный спрос на рынке. «Это мы постоянно наблюдаем в своей ежедневной практике. Значительное количество людей из прифронтовых зон покупают жилье, арендуют, перевозят бизнесы, арендуют и покупают коммерческие помещения, склады, — говорит Шокаль. — К примеру, мы с коллегами в Киеве в последнее время сдали много складов компаниям из таких регионов, как Харьков, Запорожье, Херсон, Днепр. Из этих же регионов часто приходят клиенты, которые арендуют, покупают недвижимость в столице».

По данным строительной компании Gazda, с начала полномасштабного вторжения ежегодно стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ росла по меньшей мере на 15-17%. Эта же тенденция сохраняется сейчас, сохранится она и в будущем году. Способствует росту цен на жилье также девальвация гривны по отношению к доллару и евро.

Как правильно выбирать квартиру сегодня

Пиковый спрос на новое жилье в этом году наблюдался в апреле и сентябре-октябре, а на «вторичку» — традиционно в августе-октябре. С одной стороны, осенью ожили надежды на завершение горячей стадии войны в обозримом будущем, а с другой — покупатели готовятся к девальвации гривны в течение зимы, что сделает жилье дороже, поэтому стоит приобрести его сейчас, если такие планы уже есть.

Среди давно знакомых и понятных факторов выбора конкретного жилого объекта для приобретения, таких как цена и выгодность расположения, с начала войны добавились, по данным портала OLX, еще несколько:

• удаленность от объектов критической инфраструктуры;
• этажность — если раньше в основном хотели покупать видовые квартиры на более высоких этажах, то сейчас, наоборот, предпочитают более низкие этажи;
• автономное отопление;
• наличие укрытия в доме или рядом;
• дополнительное питание при выключении света.

Эти тенденции отметили и аналитики портала недвижимости ЛУН. По их наблюдениям, жилье на этажах выше 7-10-го продается хуже, это связано с отключениями света и необходимостью пешком добираться домой. Последние этажи из-за угрозы прилетов также пользуются ощутимо меньшим спросом. И, конечно, наличие укрытия обязательно — как в виде отдельного пространства, так и возможности спуститься в подземный паркинг.

Одним из показателей рынка недвижимости является средний срок продажи квартир. В 2024 году среднее время для продажи квартиры в Киеве составляет от двух до четырех месяцев, подсчитали в компании Perfect Group. Лучше продаются квартиры, максимально соответствующие запросам покупателей.

«Сейчас в приоритете жилые комплексы с собственной инфраструктурой и классным комьюнити. Обязательно, чтобы на первом этаже работали коммерческие помещения, именно они создают инфраструктуру (магазины, садики и школы, клиники), — объясняет актуальные требования от клиентов эксперт по рынку недвижимости Иван Папазов. — Локация не столь важна, сам жилой комплекс должен развивать свою локацию. Конечно, не забываем и об уровне обслуживания, и о коммунальных тарифах, и о перспективах развития всего района, где выбираем жилье».

«Выбирайте новостройки с современными технологиями энергосбережения, учитывая повышение стоимости коммунальных услуг, наличие генератора, эффективного ОСМД или ЖЭКа, сплоченности сожителей дома. Также обращайте внимание на то, жилым ли является тариф на электричество, потому что часто бывает, что дом сдан, но тариф в нем коммерческий, а, соответственно, и коммунальные значительно выше», — добавляет риелтор Виталий Шокаль

Жилье будет дорожать и в 2025-м

Большинство оценок указывают на то, что цены на жилье продолжат заметно расти в будущем году, особенно если действительно уменьшится интенсивность обстрелов и общий уровень опасности в стране. Соответственно, это подталкивает многих, кто думает о приобретении жилья, не ждать слишком долго, потому что придется переплатить.

В государственном бюджете на 2025 год заложена девальвация гривны до показателя в 45 гривен за один американский доллар, а это уже сам по себе существенный фактор для предстоящего удорожания жилья. «На первичном рынке стоимость квадратного метра традиционно привязана к курсу доллара», — объясняет Марианна Бигунец из строительной компании Gazda.

Gazda ожидает рост стоимости жилья на первичном рынке в 2025 году как минимум на 20%. «Однако это средние показатели. Более “выигрышные” проекты по указанным характеристикам могут вырасти и на 25-30%», — говорит Бигунец.

Компания Perfect Group, в свою очередь, прогнозирует, что к концу нынешнего года цены на столичной «первичке» вырастут на 5-10%, а уже в середине 2025-го один квадратный метр нового жилья обойдется в 65 тысяч гривен (сейчас — 52,5 тысячи) гривен, по данным ЛУН). Что касается «вторички», то к концу следующего года цены вырастут на 7-10%.

Аналитики портала OLX тоже считают, что цены на жилую недвижимость будут расти и дальше, называя причины для этого: расширение государственной ипотечной программы «єОселя», рост курса доллара, удорожание стоимости строительных материалов и рабочей силы в условиях дефицита кадров, вероятный рост налогообложения при покупке жилья.