53 охочих на квартиру й оренда, що здорожчала на 90%. Хто «розганяє» ціни в Ужгороді й чи вмістить він усіх

Вартість оренди за рік тут побила рекорди серед усіх міст України й зросла на майже 90%. Найбільше — за останні три місяці, подекуди перетнувши позначку 1000 доларів і вище за однокімнатну квартиру. 

Інтенсивні обстріли, попередження про найважчу зиму й заклики покидати столицю зробили своє. Для багатьох, хто таки вирішив виїжджати, вибір зупинився на Ужгороді — якщо вже і їхати від обстрілів, то до регіону, який має статус найбезпечнішого в Україні. Та шалений попит породив і шалені ціни.

«Ужгород, ви здуріли з цінами на оренду?», «А це ціни на оренду у вас як, з податком за тишу і спокій?» — у соцмережах ґвалт: мовляв, ужгородці «зажерлись», наживаючись на горі інших. Ті ж відповідають, що нерухомість скупили й тепер правлять утридорога здебільшого самі переселенці.

Чи виправдані ціни попитом і чи є межа? Які із цих цін реальні, а які можуть бути фейковими? Скільки може вмістити найбезпечніший і водночас найменший обласний центр? І чи варто його розглядати, якщо ви теж думаєте про переїзд? У пошуках відповідей hromadske з’їздило до Ужгорода.

«На кожному кроці кран і нові будинки»

Довоєнний Ужгород налічував трохи більш як 115 тисяч населення. Його часто описували як затишне й спокійне маленьке європейське місто. Буквально на околиці воно межує зі Словаччиною. Нині ж в Ужгороді, за словами міського голови, офіційно зареєстровано 28 тисяч внутрішньо переміщених осіб. Але за відчуттями місцевих, населення зросло ледь не втричі.

— Багато зараз приїжджих? — запитую дорогою в таксиста.

— Дуже. Мабуть, уже під 300 тисяч [населення]. Ну, для такого малого міста це перебір. Таких великих заторів тут не було ніколи. На кожному кроці лиш кран, будинки… А інфраструктури жодної, — бідкається Микола, саме проїжджаючи мікрорайон із новими житловими комплексами й активною забудовою багатоповерхівок. Якісь ось-ось здаватимуть в експлуатацію, десятки за парканом — на стадії будівництва. 

В історичному центрі, як і має бути в неділю й за відсутності тривог, досить людно. Літні майданчики кав’ярень заповнені. Люди неспішно гуляють самі, парами чи сім’ями головною пішохідною вулицею Корзо, Театральною площею й пішохідним мостом із краєвидом на обмілілу річку Уж, створюючи атмосферу, яка ніби компенсує занедбаність центральних вулиць. 

Із шести навмання опитаних перехожих четверо виявились немісцевими — із Києва, Дніпропетровщини й Миколаєва.

«Ми тут уже два з половиною роки орендуємо будинок. Нам поки що не підняли ціну — платимо Приблизно 22 500 гривень500 доларів“, — розповідає Тетяна з Миколаєва. 

«Але ми кожен місяць очікуємо, що буде розмова щодо підвищення», — тут же додає її чоловік у військовій формі.

Міська влада не приховує, що збільшення населення лягає навантаженням на інфраструктуру — дороги, водопровід, каналізацію і водовідведення. Місцеві ж нарікають, що на тлі активної забудови недостатньо зелених зон, а вільні — і ті хочуть забудувати, як, наприклад, Ботанічну набережну. Починаючи з 2022-го, за даними місцевого видання Varosh, в Ужгороді звели 83 багатоповерхівки, ще 26 — на стадії будівництва. 

«У ЖК не хочуть здавати з дітьми і з собаками»

Ми зустрічаємося з Юлією Джусуповою біля одного з таких новозбудованих сучасних житлових комплексів із закритою територією. Це район Боздош, нині найпопулярніший серед тих, хто шукає нове житло, через близькість до центру й найбільшого міського парку. Тут її донька-підлітка й 5-річний син ходять на гуртки. Самі ж вони переїхали з передмістя Києва в липні.

«Це було дуже важке рішення, якщо чесно, — у Юлі сльозяться очі. — Але останнім часом буквально все навколо нас горіло. У мене почались проблеми зі здоров’ям, повернулись панічні атаки. Діти постійно або спали у сховищі, або не мали можливості навчатись. І чоловік уже наполіг на переїзді — він військовий і більш далекоглядний, ніж я».

Для їхньої сім’ї це вже другий переїзд до Ужгорода. Пів року вони жили тут у 2022-му, перевізши з Харкова маму й літню бабусю, яка тут і померла. Тоді їх прийняли в будинку, що належить протестантській церкві, — надали другий поверх. Не відмовили у проживанні й зараз. Інакше, каже Юлія, нинішні ціни оренди вони б не потягнули. 

«Нас тут приймають майже на благодійній основі — ми платимо до 10 тисяч гривень з комуналкою. А в ЖК оренда — не менш як 30 тисяч гривень, і все рахується в доларах. Якщо до 20 тисяч, то це якісь радянські умови. Причому під Києвом ми платили за двокімнатну квартиру в новому ЖК до 15 тисяч гривень із комуналкою», — ділиться жінка.

Вона підтверджує й те, на що багато скаржаться у соцмережах: мовляв, через велику кількість охочих на одну квартиру власники надають перевагу тим, у кого немає дітей або тварин.

«У таких ЖК не хочуть здавати [квартири], по-перше, з дітьми, по-друге — із собаками. А в нас виходить комбо», — сміється Юля, тримаючи на повідці пухнастика мальтіпу, про якого так мріяла донька.

Жінка нині веде свій блог і шукає в Ужгороді роботу. Каже, середня зарплата — теж близько 30 тисяч гривень, тобто неспівмірна цінам на оренду. Ми разом проглядаємо оголошення на OLX — і її бере злість:

«“Однокімнатна, 47 квадратів, біля Боздоського парку — 800 доларів”, “Однокімнатна, 43 квадрати, — півтори тисячі доларів!”, “Двокімнатна, 60 квадратів, ЖК “Кристал” — 94 тис. грн!» Уявляєте?!»

«Мамо, літак!..» — раптом підбігає малий. Буквально в кількох кілометрах — уже мирний повітряний простір, пасажирські літаки один за одним лишають у небі білі сліди. Тоді злість Юлі змінюється на відчуття правильно зробленого вибору. 

«Я відчуваю, що тут я не вдома. Але я повинна тут бути, тому що тут безпечно для моїх дітей. Мені було дуже важко, буквально за останні три тижні я почала якось жити. Але зрозуміла, що я все зробила правильно. Діти не смикаються на тривоги, а старша дочка почала краще вчитись у школі, у неї з’явилися подружки».

Від 500 до 2000 доларів — і вільної оренди немає

Ціни в онлайн-оголошеннях на оренду, до прикладу однокімнатної квартири, в Ужгороді дуже різні — від 500 до 1500 або й 2000 умовних одиниць. Найдорожчі ціни — на первинному ринку, хоча й на вторинному, наприклад за двокімнатну квартиру з радянським ремонтом, правили 25 тисяч гривень.

За останніми даними популярного інтернет-сервісу з пошуку житла «ЛУН», в Ужгороді нині найдорожча оренда. За рік вона зросла на 89% — і зараз середня вартість оренди однокімнатної квартири сягає 37 300 гривень. Ще в червні ця ціна була на рівні трохи більш як 22 тисячі гривень.

Цікаво, що оренда в Ужгороді, за даними «ЛУН», більш ніж удвічі дорожча за столичну. У Києві середня вартість оренди — 17 тисяч гривень. Водночас у Львові — 23 тисячі гривень, а в Івано-Франківську — 22 600.

За наданою нам статистикою від «OLX Нерухомість», кількість відгуків на оголошення про однокімнатні квартири в Ужгороді зросла на 50%. Якщо ще в червні на одне оголошення було 18 охочих, то у вересні — 53. Водночас пропозицій житла стало на третину менше.

«Станом на зараз вільних помешкань під оренду особисто в нас уже немає», — каже рієлтор і голова Закарпатського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості Роман Перегинець. Від охочих орендувати житло в нього по десять дзвінків на день. 

Він показує квартиру в одному із житлових комплексів комфорт-класу в районі Боздоського парку, яку нещодавно здали парі з Києва. Дві кімнати, сучасний ремонт, власне паркомісце. Вартість — 900 доларів. Ціни ж на кшталт 2000 умовних одиниць він вважає фейковими.

«Зараз оренда однокімнатних — від 500 доларів і вище. Двокімнатна на “Кристалі” (ЖК — ред.) — ось ми здали нещодавно — 1000 доларів. Я за свою практику квартири дорожче не здавав. Тому коли я чую про однокімнатну, що якась агенція закинула 1500 чи 2000 доларів, — ну, це космос. Якщо це мої колеги, то я б їм трошечки, як кажуть, поправив мізки. Але це можуть бути навіть фейкові оголошення, щоб збурити народ», — вважає Перегинець.

Ця думка знайшла підтвердження й після нашого аналізу того, як розповсюджувались наративи на тему нестачі житла на заході України за останній місяць. Щонайменше 5 десятків постів шкідливих ресурсів у Telegram і YouTube із сумарною кількістю переглядів у майже 3 мільйони — часто розповсюджували одні й ті самі фото із захмарними цінами оренди. Лише один пост Анатолій Шарій — проросійський пропагандист, блогер. У 2025 році заочно визнаний в Україні винним у державній зраді.Шарія про те, як «наживаються рагулі» набрав майже 900 тисяч переглядів.

Спекуляцію створюють самі орендарі?

Водночас спекулятивні ціни, вважає рієлтор, часто створюють не орендодавці, а самі орендарі.

«Мені пише, наприклад, людина, що шукає будинок [вартістю] у районі 3-4 тисяч доларів. Я думаю, ну, чувак, куди ти їдеш — у Німеччину, Австрію чи Швейцарію?» — розводить руками Роман.

Тобто оцей цінник, оцей дисбаланс на сьогодні спричинений першочергово нездоровим ажіотажем і запитами самих клієнтів, які сюди їдуть.Роман Перегинець, рієлтор, голова Закарпатського регіонального відділення АФНУ

«Люди бачать зовнішню картинку — мовляв, “тут наживаються на війні”. А я бачу це зсередини. Самі власники не кажуть: “Все, завтра ми ставимо ціну ікс два і беремо не 1000, а 2000 доларів”. Це стається тільки тому, що клієнти, які приїжджають і не можуть знайти житло, самі пропонують подвійні, потрійні суми, тільки щоб вони їм віддали.

Тобто в більшості цей попит і цю ціну провокують самі клієнти, які мають кошти. А ті, хто не мають, — просто страждають», — погоджується з колегою місцева рієлторка Ніна Паращич.

Тим часом за останні два тижні в місцевих групах уже з десяток повідомлень про те, що власники або підіймають ціну, або повідомляють про продаж житла, змушуючи виселятись попередніх орендарів.

«Буквально позавчора до хлопців, які працюють із чоловіком і втрьох орендували квартиру за 20 тисяч, прийшла хазяйка й сказала: “Ой, ви знаєте, я все ж вам підніму ціну на 10 тисяч”. Вони одразу ж зібрали манатки й з’їхали», — ділиться знайома ужгородка. І додає:

«Зараз у нас повне свавілля, і мене так само обурює зашкалювання цін. Але це й не зовсім так. От я здаю кімнату-студію бабусі й внукові з Маріуполя за 200 доларів, і одну кімнату на другому поверсі переселенцю з Харкова — за 100. Ну, не можу я з людей здирати три шкури, і ніхто зі знайомих цін не підіймає теж. Але люди є різні».

Ужгород: чи варто їхати?

На думку Романа Перегинця, ситуацію на ринку нормалізувало б, якби помешкання в новобудовах, які стоять іще без ремонтів, уже були готові до здачі в оренду. А місцева влада, мовляв, мала подбати про зведення соціального житла. Натомість, каже фахівець, забудова ведеться хаотично й без генерального плану.

«Те, що в Ужгорода до сьогодні немає генплану, — це біда. Тому він забудовується отак хаотично. От позаду нас будинки 2000-х років, а поруч почалася вже масова забудова багатоповерхівок, які дивляться вікно у вікно», — каже Перегинець.

Водночас він радить придивитись до інших містечок на Закарпатті.

«Наше місто, як маленька рукавичка, — ну не може воно прийняти велику кількість людей. У містечко малої площі не може заїхати третина киян, дніпрян, харків’ян, запоріжців — ну, це нереально. Можна роздивлятися гарне містечко Мукачево, Хуст, Тячів, Виноградів, Рахів».

За понад два тижні ні місцева, ні обласна влада не надала відповідей щодо кількості населення, щільності нових забудов, витримки інфраструктури й можливості врегулювання ринку житла.

***

Насамкінець публікуємо відповіді на найчастіші запитання як від фахівців на ринку, так і від тих, хто нещодавно переїхав до Ужгорода.

Яку ціну оренди слід очікувати станом на зараз?

Роман Перегинець: «Станом на зараз першочергово треба очікувати, щоб було вільне помешкання».

За даними «ЛУН», середня вартість оренди однокімнатної квартири сягає 37 300 гривень, двокімнатної — 44 800 гривень.

Яка сума потрібна на старті?

Роман Перегинець: «Оплачується перший місяць, страховий місяць розміром місячної оплати й послуги ріелтора — 50%».

Тобто при вартості квартири близько 30 тисяч гривень — потрібно мати 75 тисяч гривень.

Чи дійсно є «конкурс» і черга з 20 охочих на квартиру?

Роман Перегинець: «Зараз таке є, тому що попит на оренду в рази більший, ніж реальних пропозицій на ринку. Так, власники можуть обирати, кого поселяти».

Чи є гарантія, що власник не підійме ціну на квартиру?

Роман Перегинець: «Якщо ви підписали договір на пів року, то там усе передбачено — вам би не мали підіймати. Хіба що ви з’їдете або якщо власник надумає розривати договір». 

Чи є місця у школах, садочках?

Місцева влада запевняє, що із цим проблем немає, як і в необхідності будувати нові школи й садочки. За словами міського голови Ужгорода, не всі вони заповнені на 100%. У школах міста навчаються 17 тисяч дітей, у садочках — близько 5 тисяч. Водночас у деяких школах, кажуть мешканці, класи переповнені й налічують до 38 учнів.

Як знайти житло: поради?

Дмитро, киянин, переїхав до Ужгорода з родиною вкінці вересня: «Перше — це, звісно, намагатися шукати й не розчаровуватись, тому що це дуже сильні нерви і довгий процес. Оголошення на OLX було опубліковане лиш як 20 хвилин, і я вже був третім, хто зателефонував. Намагався по-людськи пояснити нашу ситуацію — що ми з дитиною, що ми ухвалили рішення про переїзд, бо біля нас у парку від уламків загинула дівчинка віку мого сина. То нам здали однокімнатну квартиру за 550 доларів і рік пообіцяли не підіймати».

Які недоліки?

Юлія Джусупова: «Це бездоріжжя, відсутність дитячих майданчиків, фактично лише один парк, захмарні ціни на житло й порівняно низькі зарплати, складність із пошуком роботи, якщо немає змоги працювати дистанційно».

Які переваги?

«Місто компактне, і це дуже зручно, бо я буквально за три хвилини доводжу дітей із дому на заняття, п’ять хвилин везу у школу й садочок. Найголовніша перевага — це безпека. Те, що тут немає комендантської години, те, що я тут сплю. Я бачу по собі, що мені стало легше, я почала відновлюватись морально й фізично», — каже Юлія Джусупова.