«Мрія Зеленського»: як працює державна пільгова програма «єОселя» та чи вистачає на неї грошей

Йдеться про державну програму купівлі житла — «єОселя». Лише цього року за нею виділили майже 11 мільярдів гривень, а в бюджеті на 2025 рік уряд заклав на «єОселю» ще 9,4 мільярда гривень.

На стадії запуску програми восени 2022 року, віцепрем'єрка з економіки Юлія Свириденко взялася рекламувати доступну іпотеку від держави: «Весь ланцюг процедур максимально цифровізований — дозволяє автоматично підтягувати необхідні дані про заявника, швидко взаємодіяти з банками, перевірити інформацію та повноту даних. Все це заощадить час та зніме бюрократичні перепони».

Початку роботи іпотечної програми можна було б чекати й довше, але у 2022-му, з початком повномасштабного вторгнення росіян, нагально постала потреба взятися за розв’язання житлових проблем військовослужбовців.

Скористатися пільговою іпотекою можуть не лише військовослужбовці та ветерани, а й внутрішньо переміщені особи, педагоги, науковці, медики — а зрештою практично будь-хто з поміж тих громадян та громадянок, котрі мають достатні доходи й здатні переконати відповідний банк видати їм кредит. Тому існує велика різниця між обсягом попиту на кредити та обсягами реального фінансування з державного бюджету.

Саме на справедливість, коментуючи ідеологію державного іпотечного кредитування, вказують і експерти. «Така програма є слушною частиною державної допомоги ветеранам, військовим та тим, хто постраждав від бойових дій, — вважає Володимир Дубровський, старший економіст експертної організації Case Ukraine. — Однак держава не всім винна».

Наразі саме військові й інші службовці силових структур користуються програмою найбільше — вони становлять 56,7% позичальників. Переважно пільгове іпотечне кредитування відбувається в Києві та столичному регіоні.

«Важливо, що мета “єОселі” — стимулювати українців купувати житло на первинному ринку нерухомості, що дасть поштовх для розвитку будівельної та суміжних із нею галузей, стимулюватиме надходження коштів в економіку країни, відкриття нових робочих місць, — коментує пресслужба “Ощадбанку”, найбільшого банківського оператора програми із часткою виданих кредитів 40,3%. — Активізація будівництва згодом дасть змогу працевлаштувати людей, які повернуться з війни та з-за кордону».

Квартирне питання по-українськи

Наразі за програмою «єОселя» військовослужбовці, силовики, члени їхніх родин, а також медичні, педагогічні та наукові працівники закладів державної чи комунальної власності можуть отримати кредит під 3%, тоді як всі інші — під 7%. Початковий внесок — 20% вартості житла, а максимальний термін позики — 20 років.

Коли річна інфляція в країні становить 7,5%, а математика кредитування передбачає, що ставка за кредитом має бути вищою за рівень інфляції, це є очевидно вигідними умовами. А втім, і тут є свої підводні камені.

«Наразі грошей вистачає на компенсацію різниці у ставках. А втім, у майбутньому, зі зростанням обсягу кредитування, це стане проблемою. Тому ця програма може бути ефективною на певному етапі.

Якщо ми говоримо про повоєнне відновлення, то постане складніше питання забезпечення макроекономічної стабільності. Адже неможливо пропонувати позичальникам ставку в 7%, якщо інфляція в країні буде вищою за цей показник», — зазначає Михайло Демків, фінансовий аналітик групи ICU.

Компенсацію ставок здійснює компанія «Укрфінжитло», що напряму працює з урядом. Серед банків у програмі «єОселя» залучені державні банки, а також «Глобус», Sky Bank, «Таскомбанк», «Кредит Дніпро» та деякі інші.

Що ж до забудовників, то нині в «єОселі» акредитовано вже понад 80 компаній, які зводять понад 200 будинків і житлових комплексів. 

Є й додаткові умови отримання кредиту в межах «єОселі». Позичальник має бути платоспроможним; при цьому або не мати власного житла, або мати житло з площею, меншою за 52,5 квадратного метра. Якщо на члена сім’ї припадає менш як 21 квадратний метр житлової площі — тоді теж можна брати участь у програмі.

А от саме житло має бути або новим, або зданим в експлуатацію не раніше ніж 10 років тому — якщо йдеться про обласні центри. 

Народна депутатка Олена Шуляк, голова парламентського комітету з питань містобудування, зазначає, що на ділі йдеться про житло не старше трьох років. І це проблема, адже такий вік значно звужує вибір.

Спостерігаючи, як розвивається «єОселя», уряд вніс у програму деякі зміни. Так, позичальники віком до 25 років зможуть платити лише 10% початкового внеску. Програма буде кредитувати придбання ще й приватних будинків на стадії зведення. Крім цього, нові іпотечні кредити, що спершу матимуть ставку 7%, після перших десяти років отримають ставку 10% (6% для пільгових категорій).

Громадяни, чиє житло було зруйновано під час бойових дій, можуть отримати сертифікат «єВідновлення» з компенсацією вартості руйнувань — а потім використати цей сертифікат, щоб придбати нове житло за програмою «єОселя», якщо немає бажання або можливості відновлювати зруйновану квартиру чи будинок.

Постраждалі мають отримувати не лише пільгову іпотеку, а й компенсацію втрат. Щоправда, держава не може компенсувати всі втрати всім, оскільки поки що навіть не розв’язане питання конфіскації російських активів. Вочевидь, поки що грошей на компенсації не вистачає.Володимир Дубровський, економіст Case Ukraine

«Треба знайти баланс між компенсацією вартості зруйнованого житла і компенсацією відсотків за іпотекою», — переконаний економіст Володимир Дубровський.

Загалом експерти відзначають: «єОселя» збільшила інтерес громадян до купівлі житла. Так, лише в Києві, за даними порталу нерухомості «ЛУН», 41% жителів цікавилися темою нерухомості протягом останніх трьох місяців. «Крім того, "єОселя" запустила механізми психологічного впливу на ринок, — кажуть аналітики порталу. — Люди побачили, що інші купують нерухомість зараз, а отже, можна й самим наважитися на придбання свого житла».

Кредитори задоволені

З початку роботи програми «єОселя» з осені 2022 року вона фактично підпорядкувала собі весь ринок іпотечного кредитування — зайнявши на ньому майже 95%. Звісно, банки надалі пропонують й інші програми, проте ці кредити є менш вигідними для клієнтів. Вони пасують радше тим, кому відмовили в «єОселі».

«Жоден комерційний банк наразі не може запропонувати громадянам вигідніші іпотечні умови, ніж в “єОселі”», — коментує ситуацію на ринку Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління банку «Глобус».

Упродовж 2024 року іпотечні ставки майже не змінилися. Залежно від початкового внеску та терміну погашення, середні ринкові ставки становлять від 7% до 12% річних — для іпотеки на 3 роки; від 11% до 14% річних — для іпотеки на 5 років; і 4% на перший рік та 19% на наступні роки — для іпотеки на 20 років.

Приміром, «Ощадбанк» протягом восьми місяців 2024-го видав понад 2600 кредитів на купівлю нерухомості на суму понад 4 мільярди гривень. Тільки близько 200 кредитів були власним продуктом банку, решта — програма «єОселя». З моменту старту програми «Ощад» уже видав понад 5100 пільгових позик на понад 8 мільярдів гривень.

Ще один державний банк — «Укргазбанк» — теж зробив серйозну ставку на розвиток пільгових іпотечних кредитів за бюджетні гроші. «Іпотечні кредити за програмою “єОселя” є вагомими для “Укргазбанку”. Їхня частка в кредитному портфелі роздрібного бізнесу становить 68%», — розповідає Максим Ярославський, директор департаменту роздрібного банкінгу в «Укргазі». Він додає: «Банки отримують цільове фондування для цих кредитів від компанії-оператора “Укрфінжитло”».

Прибутковість відповідає очікуванням. Звісно, для бланкових кредитів — кредитних карток і готівкових кредитів — вона вища, але як для заставного іпотечного кредитування поточна прибутковість за «єОселею» на достатньому рівні.Максим Ярославський, директор департаменту в «Укргазбанку»

Серед приватних банків стати учасником «єОселі» вирішив, наприклад, банк «Глобус». А втім, не всі банки воліють цим займатися — з понад 60 банківських установ у державній іпотечній програмі «єОселя» беруть участь лише 11. Хоч позитивна динаміка є — на самому старті програми таких банків було 5.

«Попри фінансові ризики та тривалий час позики, відсотки за програмою є більш-менш прийнятними як для банку, так і для позичальників, — пояснює Олена Дмітрієва, топменеджерка банку «Глобус». — Чи є прибутковою участь у програмі “єОселя”? Звісно, що так, адже “єОселя” гарантує банкам відсоткову компенсацію різниці між “комерційними” об’єктивними ставками та пільговими ставками програми.

Найголовніше питання: для чого нам іпотека, якщо вона не потрібна більшості банків? Я вважаю, що головне зараз не пірнати в наявні складнощі, а намагатися бачити перспективи та горизонти».

Обмежені обсяги державного фінансування для пільгової іпотеки підштовхують банки часом відмовляти потенційним позичальникам. Наприклад, в «Ощадбанку» задовольняють два запити з трьох. 

Найчастіші причини відмови — негативна кредитна історія та недостатній дохід, проте фахівці «Ощаду» індивідуально працюють із кожним запитом.пресслужба «Ощадбанку»

Інший державний гігант — «ПриватБанк» — щомісячно отримує 9 тисяч заявок. «У середньому ми маємо близько 52% попередньо позитивних рішень», — розповідає Олег Серга, прессекретар «ПриватБанку».

А от «Укргазбанк» відмовляє наразі лише 5% позичальників. 

Серед причин відмов найбільш розповсюджені: навантаження позичальника чинними кредитами; низький рівень доходів; невідповідність критеріям програми — обмеження щодо квадратури або наявність нерухомого майна, що перевищує нормативну площу.директор департаменту в «Укргазбанку»

На питання, чи не є така щедра роздача кредитів «Укргазбанком» надто ризикованою, топменеджер відповів: «Про реальну картину ризиковості можна буде говорити хоча б через кілька років. Наразі ми спостерігаємо за програмою “єОселя” мінімальну частку простроченої заборгованості — менш як 1%, тобто ризикованість для кредитного портфеля за цією програмою мінімальна».

Будівельна галузь хоче більшого

Бенефіціарами програми «єОселя» є не лише охочі до нового житла громадяни та банки, які видають їм кредити. Не варто забувати й про забудовників.

Станом на сьогодні, з усіх виданих кредитів за державною пільговою іпотекою — до 5% є кредитами на новобудови в процесі будівництва і трохи більш як 24% кредитів — на квартири, придбані в забудовників у будинках, що здані в експлуатацію. Тобто близько 71% проданих квартир за програмою — це готові квартири на вторинному ринку. 

Це робить стимулювальний ефект «єОселі» для будівельної галузі дещо обмеженим, адже гроші йдуть не так на будівництво нових квадратних метрів, як на продаж і купівлю вже побудованих. А втім, і для девелоперів вигоди чимало.

Через програму «єОселя» продається переважно сучасне енергоефективне житло, що відповідає актуальним потребам та нормам, — зауважують аналітики порталу нерухомості «ЛУН». Це важливо в контексті ймовірних відключень світла й розбудови енергонезалежності в майбутньому.

«Участь забудовника та його проєктів у “єОселі” підпадає під низку жорстких вимог. Зокрема: чітке дотримання термінів зведення об’єкта; безперервність будівництва; відповідність задекларованій якості», — пояснює Олена Дмітрієва з банку «Глобус».

Участь в «єОселі» — це знак надійності забудовника, що в умовах наявних воєнних та економічних ризиків є неабиякою перевагою для потенційних покупців, які ретельно вивчають пропозиції новобудов на ринку.Олена Дмітрієва, заступниця голови банку «Глобус»

Воєнні ризики — вкрай вагомі для ринку житла. Через липневі та серпневі ракетні обстріли, що спричинили перебої зі світлом, попит на первинному ринку житла в серпні, якщо порівняти з липнем, знизився в середньому на 40–50%, за підрахунками будівельної компанії Gazda.

Проте в середині вересня рівень попиту суттєво поновився і вже становить до 80–85% показників перших двох літніх місяців — з проєкцією до подальшого вирівнювання.

Тому саме зараз програма «єОселя» запрацює з новою інтенсивністю. Нові клієнти, нові угоди, нові будівельні проєкти. Маріанна Бігунець, директорка з продажів у Gazda, прогнозує, що найближчим часом близько двох третин покупців сконцентрується на якісних житлових комплексах із високим ступенем готовності, що зводяться в більш безпечних і захищених регіонах — переважно на заході країни. Популярні зараз Закарпаття, Львівщина, Буковина, Івано-Франківщина, Волинь, а також традиційно столиця і Київська область.

Ціни на нові квадратні метри можуть зрости, але незначно. За останні пів року в Києві середня ціна квартири в доларах знизилася на 8%, в Одесі — на 10%. А от у Львові зросла на 3%.

«Якщо порівнювати 2023 рік із 2022-м, в Україні уклали на 60% більше угод із продажу житла. Очікуємо, що у 2024 році це число має бути співмірним або навіть більшим».

Ще один важливий тренд — продаж квадратних метрів громадянами, які виїхали з України й зрозуміли, що повертатися додому не планують. 

З одного боку, у нас велика потреба в новому житлі, а з іншого — є люди, які виїхали й тепер продають житло в Україні на вторинному ринку.Володимир Дубровський, економіст Case Ukraine

«Кількість населення зменшується, то чи не буде в нас забагато житла?» — міркує економіст Володимир Дубровський.

Були б гроші

Основа проблема програми «єОселя» — її обмежений обсяг. В тій чи тій квартирній черзі нині 600 тисяч українців, за даними народної депутатки Олени Шуляк. В той самий час, кількість охочих покращити свої житлові умови є більшою навіть за це число.

Поки що ж лише 13 тисяч родин закрили свої житлові потреби через державну програму пільгової іпотеки.

«Наразі “єОселя” не в змозі задовольнити попит усіх наших клієнтів у повному обсязі, — розповідають в “Ощадбанку”. — Тому “Ощад” постійно адаптує власні іпотечні програми до вимог ринку».

Аналогічна ситуація в іншому державному банку — «Укргазі». «За програмою “єОселя” ми спостерігаємо попит, що майже в два рази перевищує обсяг фінансування. Потенційно банк може видавати вдвічі більше кредитів, ніж видає наразі, але тут ми більше залежимо від обсягів фінансування програми з боку держави, — говорить Максим Ярославський, представник «Укргазбанку». — Враховуючи сталий попит на іпотечне кредитування, розглядаємо можливість реалізації власної іпотечної програми на придбання житла, але вона буде для клієнта більш вартісною».

Та й сама програма «єОселя», аби стати реальною підтримкою для будівельної галузі, має все більше працювати саме з первинним ринком нерухомості, а не зі вторинним.

Кредитування покупки вже збудованого житла не дає бажаного ефекту для економіки. Це має побудова нових квадратних метрів.Михайло Демків, фінансовий аналітик групи ICU

Звісно ж, ринок нерухомості та майбутнє програми «єОселя» суттєво залежні від боїв на фронті, безпекової ситуації та перспектив закінчення війни. Це впливає буквально на всі ланки будь-якого інвестиційного проєкту в цій галузі.

Фінансовий аналітик Михайло Демків підсумовує «Не знаю, коли закінчиться війна, та ознаку перемоги України можна досить точно визначити: це момент, коли купівля квартири в тому ж Харкові стане вважатися безпечною інвестицією».