Ціни на українську землю зростають. Скільки коштуватиме гектар у 2025-му

У 2024-му ринок землі аграрного призначення відкрився для юридичних осіб — тобто для агрохолдингів, компаній, фермерських господарств та інвестиційних груп і фондів. А вони зазвичай платять за землю більшу суму, ніж фізичні особи. Так, за даними Мінагрополітики, середня ціна, яку пропонували юрособи з моменту доступу на ринок, становила 62 656 гривень за гектар. Судячи з усього, українська земля — недооцінений актив, а тому є причини вважати, що вона дорожчатиме й далі.

«В Україні зростання цін на землю аграрного призначення зумовлено високим попитом, розвитком ринку землі та обмеженою пропозицією. Після дозволу юридичним особам купувати землю у 2024 році інтерес до землі сільськогосподарського призначення зріс, — каже Ігор Лісецький, координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ). — Земля також є привабливим активом для інвесторів через її стабільну цінність та високу продуктивність, що робить її важливим ресурсом в аграрній сфері. Основними покупцями є аграрні компанії, фермери та інвестори, які вбачають у землі довгостроковий економічний потенціал».

«Серед інших вагомих чинників, що впливають на ціни, варто згадати про конкурентне середовище. У місцях з високою концентрацією аграріїв спостерігається зростання цін, тоді як у регіонах з монополією одного виробника ціни майже не змінюються», — пояснили hromadske в Міністерстві аграрної політики.

Аграрний експерт Іван Томич вважає, що ціна на землю зросла, зокрема, і через споживчу інфляцію, яка становить 12% річних.

«Нинішня середня вартість гектара землі — це тонна картоплі або 350 кілограмів огірків», — каже Томич, вказуючи на те, що насправді ціна української має бути ще вищою.

Тепер землю купують значно активніше

Сумарно в Україні 33 мільйони гектарів сільськогосподарських земель. За весь період після зняття мораторію, тобто з липня 2021-го до кінця 2024-го, було продано 604 тисячі гектарів землі. На 2024 рік припало 53% обсягу проданої землі — 320 660 гектарів.

«Отже, можемо говорити про те, що попри відкриття ринку землі, за три з половиною роки лише невеликий відсоток громадян скористався правом відчужити свої земельні наділи. Хоча у 2024-му обсяг проданих земель більший, ніж за перших 2,5 року після зняття мораторію», — зазначає міністр агрополітики Віталій Коваль.

«Дуже мало людей хочуть продавати землю, але після майже трьох років війни людям реально не вистачає грошей на їжу, тому вони починають це робити», — пояснює аграрний експерт Іван Томич цю ситуацію на ринку землі.

Найбільше на продажу землі аграрного призначення можуть заробити мешканці західного регіону. Для прикладу, в Івано-Франківській області, за даними інформаційної системи «Опендатабот», середня ціна гектара землі становить 93 141 гривню. Це — найдорожча українська земля, а ще ж і ландшафти близькі до гірської місцевості, тому такі ділянки цікаві й для тих, хто хоче придбати землю й змінити її цільове призначення для будівництва. 

Дорогою є земля й у сусідній Львівській області — 71 896 гривень за гектар. Відповідно, найдешевшою є земля в Миколаївській (31 698 гривень), Дніпропетровській (32 266 гривень), Сумській (31 144 гривні) та Чернігівській областях (34 396 гривень).

Найактивніше ринок продажу землі розвивається в Полтавській області, де 2024-го було продано 45 622 гектари. Далі йдуть Одещина (понад 33 тисячі) та Дніпропетровщина (понад 30 тисяч). Найменше угідь продали в західному регіоні — Волинська, Рівненська та Івано-Франківська області.

«Наприклад, у Вінницькій області кількість відгуків на пропозиції продажу землі зросла [минулого року] на 30%, що призвело до помітного підвищення цін. Натомість у регіонах, близьких до лінії бойових дій, попит падає, через що ціни залишаються нижчими», — розповіли hromadske в компанії OLX.

Утім, реальна ціна продажу деяких ділянок може бути значно вищою, ніж інформація від Міністерства аграрної політики.

«[Реальні] ціни можуть бути вищими. Це може свідчити про суттєве заниження ціни землі, аби не підтверджувати офіційні джерела доходу, а також для мінімізації сплати податків», — пише профільне видання Agroreview.

«Так собі розпайовують землю, особливо коли змінюють цільове призначення — наприклад, під забудову, — пояснює Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради (ВАР). — Візьміть землю під Києвом, це взагалі клондайк для заробітку грошей». 

Близькість до рекреаційних зон Карпатського регіону теж суттєво підвищує вартість ділянок.

Також, за оцінками компанії «Твоє коло», яка працює на ринку землі, ціни у висококонкурентних регіонах (Вінницька, Хмельницька, Тернопільська, Житомирська та Полтавська області) коливаються в діапазоні від 97 тисяч до 131 тисячі гривень за гектар, хоча, за статистикою Держгеокадастру, у цих регіонах діапазон цін становить 46 тисяч — 59 тисяч гривень.

Оренда землі теж дорожчає

З вартістю оренди землі склалася доволі цікава ситуація.

У 2024-му Фонд державного майна запустив проєкт «Земельний банк», щоб здавати в оренду державні землі через онлайн-аукціони на сервісі «Prozorro Продажі».

Попередні розрахунки показували, що в середньому оренда 1 гектара землі приноситиме до державного бюджету 9,9 тисячі гривень на рік, а таких земель у державній власності 860 тисяч гектарів. Зіставне число показувала й оцінка Київської школи економіки у своєму жовтневому огляді: середня ціна оренди земельної ділянки з комунальної власності становить 8,6 тисячі гривень на рік.

Та за результатами торгів у жовтні середня ціна становила 29,6 тисячі за гектар. Як повідомив виданню «Мінфін» керівник відділу по роботі з користувачами платформи «Prozorro Продажі» Олександр Мацапура, станом на початок грудня 2024 року середня ціна суборенди одного гектара державних земель становила 28 тисяч гривень — тобто приблизно втричі більше, ніж попередні ринкові показники.

Експерти вважають, що це досить аномальна ситуація, яка не відображає ринкові реалії. Однією з причин такого зростання цін може бути хіба те, що «Земельний банк» віддає в оренду великі наділи землі, а компанії зазвичай мусять мати справу з великою кількістю малих наділів, що менш зручно.

Високі ставки оренди, що склалися внаслідок конкурентних торгів, є наслідком реальної вартості землі та готовності аграріїв платити за ефективні земельні ділянки, кажуть у Земельному банку. Це стимулює ефективніше використання землі, впровадження сучасних агротехнологій та підвищення загальної продуктивності аграрного сектору.

«Так, усі звітують про те, що там ідуть надвеликі прибутки [від оренди державних земель], але платити такі суми за оренду одного гектара — там немає рентабельності, немає такого бізнесу, це нереально», — вважає Денис Марчук із ВАР.

Втім, середня ціна оренди державної землі у 2024-му склала 12 087 гривень за гектар на рік проти 7 623 гривень попереднього року, повідомили в Міністерстві аграрної політики.

Земельний банк у відповіді на запит hromadske зауважив, що тепер на ринку оренди державної землі все ж новий орієнтир — середня річна ціна на рівні 30,5 тисячі гривень за гектар.

Ким є покупці української землі?

«Відкриття ринку землі позитивно вплинуло на аграрну галузь, стимулюючи інвестиції, покращення земельної продуктивності та створення прозорого ринку», — зазначає Ігор Лісецький, експерт УКАБ. Хто ж нині купує українську землю?

Це активно роблять юридичні особи. Наприкінці 2024-го частка юросіб на ринку купівлі сільгоспземель становила 23,4%, хоча у вересні показник був 27,7%. Український бізнес купує в середньому 4,8 тисячі гектарів земель щомісяця.

Додатковий стимул для попиту створило відкриття ринку купівлі-продажу землі для юридичних осіб із січня 2024 року, нагадують у «OLX Нерухомість». 

«Це зробило землю цікавою не лише для аграріїв, але й для інвесторів, які розглядають її як перспективний актив. Такий інтерес сприяє конкуренції серед покупців, особливо в центральних і західних областях України», — кажуть аналітики.

Зазвичай інвестиційні компанії та фонди купують землю аграрного призначення, щоби потім здавати її в оренду. 

«Земля, що обробляється сільгоспвиробниками, є класичним активом нерухомості, власник якого отримує стабільний дохід від агровиробників у вигляді рентної плати. У середньому рентна плата становить 8-12% ринкової вартості землі», — каже Ганна Гладун, юристка в консалтинговій компанії «Земельний фонд України».

Інвестфонд «Твоє коло» закликає своїх клієнтів інвестувати в землю, пропонуючи річну дохідність на рівні до 15% у доларах. А це значно привабливіше, ніж, наприклад українські державні облігації в доларах, які пропонують дохідність на рівні 1,75–4% річних.

«Зараз землю почали сприймати як класичну нерухомість, щось на кшталт квартири. Інвесторами стають підприємці, фермери, військовослужбовці», — додає вона.

Аграрний експерт Іван Томич говорить, що невеликі аграрні компанії, які обробляють один чи кілька тисяч гектарів, мають попит на землю і купують її. А от великі агрохолдинги не поспішають нарощувати земельний банк безпосередньо, а натомість купують акції чи корпоративні права менших аграрних фірм, що мають землю.

Земля прагне справедливої ціни

В Міністерстві аграрної політики очікують, що у 2025-му ціни на землю виростуть іще на 20%. Попри численні скептичні прогнози під час запуску земельної реформи, ринок виявився стійким, а кількість угод купівлі-продажу стабільно зростає, зауважив заступник міністра Денис Башлик.

«У 2025 році малоймовірно, що ціни на землю сільськогосподарського призначення значно зростуть. Найімовірніше, зростання буде на рівні показників 2024 року, насамперед у центральних і західних областях. Попит і ціни можуть збільшуватися, якщо аграрії отримають можливість нарощувати експорт продукції, що сприятиме зростанню їхніх прибутків», — зазначають аналітики платформи «OLX Нерухомість».

Дещо стримати ціни від зростання може збільшення пропозиції землі на продаж, а один із факторів, який на це впливає, — розмінування земель, що постраждали від російської агресії. Так, у 2024-му було розміновано 285 тисяч гектарів сільськогосподарських земель, а уряд залучив 1,07 мільярда доларів на ці цілі.

На цей рік Міністерство економіки планує надати 1 мільярд гривень компенсацій аграріям, які здійснюватимуть розмінування самотужки, звертаючись до фахівців із саперної справи. 

«Хочемо цього року розмінувати більше, ніж 2024-го», — сказав заступник міністра економіки Андрій Телюпа під час вебінару Центру економічної стратегії.

«Зростання цін на землю аграрного призначення в Україні, ймовірно, продовжиться у 2025 році, але темпи будуть залежати від різних чинників. Сприятливими факторами можуть бути стабілізація економіки у 2025 році, підвищення попиту на агропродукцію на світовому ринку й, звісно, завершення війни. Водночас стримувальними факторами залишаються ризики у прифронтових регіонах, нестабільні логістичні шляхи для експорту агропродукції», — вважає Ігор Лісецький, експерт УКАБ.

Своєю чергою аграрний експерт Іван Томич прогнозує зростання цін на землю аграрного призначення від 15% до 25%. «Найближчими роками ціна української землі навряд чи вийде на середньоєвропейські показники або принаймні на показники країн-сусідів», — зауважує він.

Так, у Польщі вартість сільськогосподарської землі варіюється від 2,5 тисячі євро до 50 тисяч євро за гектар (від 110 тисяч до 2,2 мільйона гривень), а оренда — від 600 до 1400 євро за гектар на рік (26,5 тисяч — 61,9 тисячі гривень).

«Найбільш імовірно, суттєве підвищення цін на землю відбудеться після завершення війни, коли стабілізується економіка й з’являться кращі умови для інвестицій у сільське господарство», — резюмують аналітики «OLX Нерухомість».