Прощання з ЖЕКами

Повний сервіс за дві гривні

«Чим ОСББ кращий, аніж ЖЕК? — Віра Подобрій на секунду замислюється і впевнено продовжує — Та всім!» Ця активна пані, якій нізащо не даси 90, з ентузіазмом нахвалює реформу, що в їхньому будинку почалася п'ять років тому.

В цьому будинку на вулиці Симоненка 2-б створили один з перших у Броварах ОСББ
У 2011 році, коли місцевий забудовник здав кілька багатоповерхівок на вулиці Симонова в Броварах, мешканці будинку, де живе пані Віра, проголосували за створення ОСББ.

«Ми сплачували гроші, але ЖЕК нічого не робив, — каже голова ОСББ Андрій Саук. — Будинок, хоч і новий, швидко почав занепадати. Тоді ми вирішили створити об'єднання співвласників багатоквартирних будинків».

Ще три роки пішло на те, щоб забрати повноваження в ЖЕКу, який не хотів відпускати з-під контролю 25-поверхівку. Нині вона вигідно відрізняється від сусідок - квіти, камери спостереження на парковці, чистота на подвір'ї, зразковий під'їзд, де можна відпочити і навіть почитати книжку.

Андрій Саук, голова ОСББ
Саук згадує, що на початку діяльності ОСББ, коли він оголосив мешканцям, що відтепер квартплата зросте з півтори гривні за квадратний метр (стільки брав ЖЕК) до двох, йому довелося долати опір недовіри:

«Люди казали, що буде те саме, що й завжди, тільки дорожче. А раптом виявилося, що за півтори гривні ти не маєш нічого, а за дві — full service!»

Гордість броварського ОСББ - чистий під’їзд
Навіть збільшивши оплату новий голова ОСББ зіткнувся з необхідністю економити на всьому. Першим було енергозбереження. Прості рішення, такі як датчики руху для автоматичного вимикання лампочок, «доводчики» на дверях, щоб не було перетягів ітд. дозволили повністю забезпечити функціонування будинку і навіть відкладати гроші в спеціальний фонд.

«Я не маю кабінету, в нас немає сантехників-електриків, які сидять без діла — все на аутсорсингу. Якщо поламалося — викликаємо», — пояснює ази «адміністративної» реформи ОСББ на власному прикладі Андрій Саук.
Зараз чоловік має амбітний план — об'єднати всі навколишні багатоповерхівки в асоціацію ОСББ.

«10 відсотків готові до змін вже, ще 10 відсоткам завжди все байдуже, а 80 відстоків, більшість, інертні, — каже Саук. — Головне з тої інертної більшості залучити ще 10 відсотків — і тоді все починає рухатися».

«Нашому ОСББ є куди розширятись!» — Андрій Саук

Як створити ОСББ

Держава тим часом хоче підштовхнути мешканців багатоквартирних будинків, що досі не створили ОСББ. Рік тому Верховна Рада ухвалила закон, який зобов’язав мешканців багатоквартирних будинків до 1 липня визначитися — як вони ними управлятимуть. Інакше місцева адміністрація призначить управителя самостійно.

Перший спосіб – створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, воно ж ОСББ. Робиться це на установчих зборах, які збираються за ініціативою щонайменше трьох власників квартир. Про час та місце зборів за 2 тижні інформують усіх власників приміщень у будинку.

Якщо не ми то... Управляючий?
Рішення про створення ОСББ ухвалюється більшістю голосів власників. Тому, якщо на зборах присутні не всі, чи голосів не вистачає, — проводиться письмове опитування тих, хто не голосував. Кількість голосів співвласника пропорційно залежить від площі його квартири чи нежитлового приміщення.

Разом із рішенням про створення ОСББ ухвалюється його статут, і об’єднання реєструється як юридична особа. Старий ЖЕК зобов’язаний впродовж трьох місяців передати новому ОСББ всі технічні документи на будинок.

Альтернатива ОСББ – збори співвласників будинку. Вони більшістю голосів можуть визначити свого управителя і підписують з ним договір.
Або ж мешканці можуть самостійно управляти будинком, не делегуючи повноваження нікому. Але тоді для ухвалення рішень — використання спільного майна чи встановлення плати на утримання, — потрібно щоразу збирати голоси 75% власників. Це не дуже зручно в умовах великої кількості квартир, але може бути доволі ефективно у невеликих будинках.

Капіталісти йдуть

Те, що люди бояться створювати ОСББ, це нормально, вважає Альона Бабак, заступниця голови парламентського комітету ЖКГ:

«Люди ще не мали можливості відчувати себе господарями багатоквартирного будинку — це нове».

«Люди ще не мали можливості відчувати себе господарями» — Альона Бабак
В Києві, де ОСББ досі не створили близько 10 тисяч багатоповерхівок, міська адміністрація пропонує виставляти будинки (на конкурс майбутнім управителям) не окремо, а великими лотами — фактично, цілими кварталами. Так конкурси відбудуться швидше, а також вирішиться проблема старих «хрущовок», які приносять небагато грошей, але вимагають капіталовкладень.

Віра Радченко, начальниця управління ЖКГ Києва радить до першого липня все ж створити хоча б номінальне ОСББ, щоб потім мати можливість змінити управителя:

«Є такий механізм, що вони просто обирають голову правління, не беручи будинок в управління, не відкриваючи рахунок — просто потрібно буде раз на рік здавати порожні звіти в податкову».

Але ці раціональні міркування не переконують багатьох співвласників багатоквартирних будинків. Дослідження, які проводила Громадянська мережа ОПОРА показали, що головною перешкодою на шляху реформи є неготовність мешканців об'єднуватись і ухвалювати колективні рішення.

«Вони взагалі не усвідомлюють себе співвласниками свого будинку, — каже Тетяна Бойко, координатор житлово-комунальних програм ОПОРИ. — Вони думають, що їм ЖЕК, місцева влада, держава повинні прийти і все зробити в будинку».

Експерт сподівається, що ситуацію змінить ринок ЖК послуг, який вже починає утворюватись.

Григорій Арістархов теж мешканець Броварів, йому так само 90, як і пані Подобрій. Він мешкає в старій «хрущовці», яка потребує ремонту. Але він не хоче давати голос за створення в будинку ОСББ.

«Держава мені гарантує пільги. Що мені гарантуватиме ОСББ? — ставить риторичне питання Арістархов. —Він (голова ОСББ — ред.) буде просити гроші на ремонт даху, на ремонт вікон, а потім стане капіталістом, а я — соціаліст».

«Капіталізм не пройде!» — Мешканці старих будинків хочуть залишитися з неефективними ЖЕКами

Насправді «він» — це у випадку Арістархова вона — Вікторія Грінько вже рік безуспішно намагається переконати сусідів, здебільшого, пенсіонерів, створити ОСББ. Поки їй це не вдається.

«Вони кажуть: щось же буде замість ЖЕКів? Хтось прийде і щось зробить. Хоча і раніше мало що робилося», — говорить Вікторія Грінько.

ОСББ по-чеськи

В Чехії створення самоуправління в багатоквартирних будинках почалося одночасно з приватизацією житла. В 1994 році тут ухвалили закон про квартирну власність, за яким створення Спільноти власників стало обов’язковим у будинках з п’ятьма і більше квартирами.

За чеським законодавством, до спільної власності, крім землі та будинкової інфраструктури, належить також забезпечення водою, енергією і навіть котельня, яка обслуговує будинок. Спільнота власників може сама керувати спільною власністю або делегувати повноваження обраному управлінцеві. Для того, щоб бути управлінцем не потрібна окрема ліцензія чи дозвіл.

Прага: і ніяких ЖЕКів!

Члени Спільноти сплачують внески, розмір яких пропорційний площі приміщення, що їм належить. Для цього формується спеціальний Фонд. Його розмір затверджується на загальних зборах. Він не захищений законодавством і це змушує власників квартир дуже ретельно відбирати управлінця, якому довірять гроші на потреби будинку.

Власник квартири, що має заборгованість, не може продати нерухомість, доки не знайде нового власника, який погодиться з квартирою забрати ще й борг.