Туристи проти місцевих. Як сервіси короткострокової оренди змінюють образ сучасних міст

Поява у 2008 році американського сервісу Airbnb (AirBed&Breakfast, тобто «надувний матрац та сніданок») сильно змінила світ туризму. Створений, аби догодити мандрівникам, які шукають вигідних цін, простого бронювання житла та «домашніх» умов перебування, він уже здобув близько 150 мільйонів користувачів з понад 60 країн світу.

Зареєструвавшись на сайті Аirbnb, можна здавати туристам свої квартири, будинки, навіть окремі кімнати. Така ж опція є і в іншого популярного сервісу — Booking.com, але він переважно зорієнтований на бронювання готелів. Є думка, що Airbnb здатен взагалі витіснити традиційний готельний бізнес. Фахівці говорять: сервіс негативно впливає на зовнішній вигляд та мікроклімат міст. А влада деяких популярних серед туристів локацій почала запроваджувати обмеження на роботу сервісу. Але чи є загрози насправді?

Зростають попит і незручності

«Ще ніколи щось таке невинне, як здача в оренду кімнати у своєму будинку для туристів, не було настільки суперечливим, — зазначає у своїй статті для Smart Cities Drive урбаніст П’єр Герман. — У той час, як дехто стверджує, що це допомагає створити економіку спільного користування, де гроші перерозподіляються між людьми з низьким прибутком та малим бізнесом, інші певні, що це стимулює тіньову економіку. Також — сприяє ухиленню від податків та гострій нестачі доступного житла».

За останні три роки кількість помешкань, які здають в оренду на короткі терміни, у Мадриді зросла втричі, 10% корінних мешканців столиці Іспанії змушені були переїхати за місто. По тисячі місцевих щороку залишає Венецію через засилля туристів. 22% квартир у центрі Флоренції теж здаються туристам.

Це стосується і багатьох інших міст Європи та світу, які з нестримним розвитком масового туризму відчувають на собі усі переваги й біди джентрифікації. Ще в минулому столітті це поняття означало прихід до запущених кварталів заможніших груп населення, що витісняли бідніших місцевих. А тепер на їхнє місце прийшли й туристи. Більшість охоче осідає на кілька днів (рідше — місяців) у центрі, тим самим створюючи місцевим низку незручностей та змушуючи їх до «еміграції» у віддаленіші райони.

Але Airbnb пропонує житло й у віддалених районах. Туди туристи, які бажають не переплатити зайвого або спраглі відчути на деякий час на собі стиль життя місцевих, їдуть не менш охоче. У центрах міст відбувається «диснеїзація» — таке собі ідеалізування, підлаштування зовнішнього вигляду будинків під стандартизовану картинку в уяві туриста.

Україна теж є частиною цих процесів. Урбаніст Григорій Мельничук зазначає: «Найбільше вплив Booking.com та Airbnb можна помітити на прикладі туристичних міст, наприклад, Львова. У його центральній частині майже не залишилося місцевих, а квартири працюють у режимі оренди саме через ці сервіси. Подібна тенденція спостерігається і в Чернівцях, і в Кам’янці-Подільському».

Присутність на ринку оренди Airbnb не до душі власникам готелів. Згідно з доповіддю Національного бюро економічних досліджень США, прибуток готелів у американських містах був би вищим, якби Airbnb не існувало взагалі. Але не набагато — лише на 1,5%. Занепокоєна і влада туристичних міст: орендодавці з Airbnb часто уникають сплати податків. А місцеві скаржаться не лише на шумних туристів, а й на ціни на нерухомість, які постійно зростають.

За останні чотири роки ціни на житло в Парижі зросли в середньому на 10,4%, найбільше — у першому окрузі міста (на 23%). Якщо у 2014 вартість одного квадратного метра становила приблизно 8 100 євро, то у 2018 сягнула 9 975 євро. Правилом залишати частину житлових будинків у всіх кварталах для середнього класу, за виконанням якого пильнували на початку 2000-х, усе частіше нехтують.

У Новій Зеландії, аби запобігти здорожчанню житла, ввели заборону на продаж житла іноземним громадянам. У США таких правил немає, і процес джентрифікації в таких містах, як Нью-Йорк, Філадельфія та Вашингтон, сягнув рекордних показників, а масовий приток іноземців прискорює шалене зростання цін.

Обмеження на «гостинність»

Аби запобігти негативному впливу сервісів корострокової оренди, влада багатьох міст наклала певні обмеження. В Лондоні та Мадриді можна здавати своє житло тільки на 90 днів на рік, у Сан-Франциско — так само, але за умови належної бізнес-реєстрації, у Токіо — 180 днів. У Нью-Йорку поза законом здавати квартири на термін понад 30 днів, якщо господар не перебуває у помешканні. Найбільш радикально проблему вирішила влада курортного іспанського міста Пальма-де-Майорка: воно — найперше у світі, яке в червні 2018-го повністю заборонило послуги Airbnb.

Місцева влада популярного серед туристів Амстердама (звідки, до речі, походить інший популярний сервіс — Booking.com) ухвалила жорсткий закон про корострокову оренду в місті. У 2017 році її обмежили 60-ма, а у 2019 — лише 30 днями на рік. Після досягнення ліміту Airbnb автоматично блокує оголошення про оренду на сайті. У найбільш центральних районах опція оренди взагалі заборонена: це засмучує орендодавців Аirbnb, яких загалом в Амстердамі понад 16 тисяч. Тепер, якщо ви хочете здати свою квартиру у нідерландській столиці, — маєте мешкати у ній разом із туристами, сплатити туристичний податок та податок на прибуток від оренди, мати дозвіл від Асоціації власників. Здавати помешкання більш, ніж чотирьом людям одночасно, заборонено.

Цього року онлайн-сервіси оренди житла кілька разів поплатилися за недобросовісність чи порушення національних законодавств.

Париж, де Airbnb пропонує понад 45 тисяч помешкань, — другий, після міст США, на ринку цього сервісу. Короткострокова оренда тут суворо регулюється законодавством, здавати помешкання можна на 120 днів на рік. Взимку 2019-го влада Парижа подавала до суду на Airbnb через публікацію оголошень про незаконну оренду та збиралася оштрафувати компанію на 14 мільйонів доларів.

У 2018 році Франція ухвалила закон, згідно з яким міська влада може штрафувати компанії на кшталт Airbnb за оголошення про нелегальну оренду. В адміністрації сервісу кажуть, що ці правила неефективні і взагалі суперечать європейським. Конфлікт з іншим сервісом, Booking.com, був у влади Чехії: вона оштрафувала сервіс на 330 тисяч євро за недобросовісну конкуренцію.

Ще один спосіб регулювання ринку короткострокової оренди — обов’язкова реєстрація житла. Наприклад, у Сан-Франциско для прийому тимчасових мешканців потрібно отримати належну бізнес-реєстрацію та сертифікат про можливість здавати житло. В Барселоні власник нерухомості зобов’язаний отримати спеціальну ліцензію, інакше його оголошення навіть не буде опубліковане. Водночас у деяких районах каталонської столиці видача ліцензій призупинена повністю. У Берліні законодавчі умови оренди спростили у 2018 році. Попередньо отримавши дозвіл, ви можете безперешкодно здавати помешкання. Обмеження діють лише на другий будинок (квартиру): його можна здавати не більше 90 днів на рік.

В Україні роботу сервісів оренди фактично ніхто не контролює і обмежень не встановлює, зазначає Григорій Мельничук. «Теоретично це мала б контролювати податкова, і цим мали б займатися власники будівель, якщо це великі будівлі. Але у нас постійно виникають ситуації, коли велику квартиру перетворили на хостел, там робиться невідомо що, а сусіди страждають. І ніхто нічого не може з цим зробити. Бо часто зафіксувати це дуже складно. Та й орендодавець може сказати: це до мене друзі приїхали — і все».

Про позитивні зміни

Але не все так погано. «Крім стандартних негативу для місцевих в центрі міст та позитиву для міського бюджету, є, звісно, й інші негативи — наприклад, пов'язані із "втручанням" готелів у міський простір чи комерціалізацією публічних просторів. Але також маємо і позитивні речі — зокрема, новий шанс для "відкриття" світу маленьких міст чи підтримки місцевих домогосподарств завдяки здаванню свого житла через Airbnb тощо», — зазначає урбаніст Костянтин Мезенцев.

Airbnb пропонує туристові бюджетні умови проживання, часто — за межами традиційних центральних, історичних районів, таким чином розвиваючи й інші. Це — великий плюс процесу джентрифікації. Згідно з внутрішніми підрахунками платформи, 35% її гостей подорожували би протягом більш короткого терміну або взагалі не подорожували б, якби Airbnb не існувало. Як звітує Airbnb, 74% усього переліку його помешкань перебуває за межами тих районів, де розміщено більшість готелів. А в районі, де розташоване помешкання, туристи проводять близько 42% свого часу. Це не дивно, адже часто люди, які обирають на користь сервісу, керуються не лише питанням вартості оренди житла, а й прагнуть бодай кілька днів пожити як «справжні» французи/італійці/німці тощо.

Також Airbnb вважає, що сприяє поліпшенню фінансового добробуту щонайменше 52% орендодавців, зокрема людей з низьким та середнім рівнем прибутків.

«Сервіси Airbnb та Booking.com справді стимулюють мале підприємництво, у чомусь напівприховане мале підприємництво з оренди власних помешкань і створення мікроготелів та мікрохостелів. Це дозволяє не витрачатися на рекламу, досить оперативно варіювати цінники, акції. Те, що раніше могли собі дозволити великі готелі чи великі компанії, зараз можуть робити звичайні люди, які володіють нерухомістю», — каже Григорій Мельничук.

За його словами, великий позитив полягає у тому, що все більше людей включається в малий бізнес: є можливості зайти на ринок з невеликим стартовим капіталом або взагалі без нього. Це — додаткові можливості для мешканців міста.

Виселення місцевих із центру, на думку експерта, теж не завжди проблема: «Такі сервіси дозволяють невеликим компаніям чи підприємцям трансформувати будинки в історичній частині під такі собі мікроготелі — відповідно, будинки працюють. Якби цієї можливості не було, або вона була б значно меншою, їх би здебільшого просто зносили внаслідок серйозних містобудівних трансформацій».

У той час, як чимало країн зараз замислюються над мінімізацією впливу Airbnb, онлайн-сервіс працює над принциповим оновленням своєї ідеї. Наприкінці 2017 року компанія презентувала свій проект Niido Powered by Airbnb. Це — мережа спеціальних багатоквартирних житлових комплексів під лейблом Airbnb. Компанія Brookfield Property Partners LP вже погодилась інвестувати у спорудження новітніх ЖК для оренди до 200 мільйонів доларів. Поки в експлуатацію здали лише дві будівлі в Нешвіллі та Орландо, але у 2019 році планують звести 14 таких житлових комплексів.