Туристы против местных. Как сервисы краткосрочной аренды меняют образ современных городов

Появление в 2008 году американского сервиса Airbnb (AirBed&Breakfast, то есть «надувной матрас и завтрак») сильно изменил мир туризма. Создан, чтобы угодить путешественникам, которые ищут выгодных цен, простого бронирования жилья и «домашних» условий пребывания, он уже получил около 150 млн пользователей из более чем 60 стран мира.

Зарегистрировавшись на сайте Аirbnb, можно сдавать туристам свои квартиры, дома, даже отдельные комнаты. Такая же опция есть и у другого популярного сервиса — Booking.com, но он в основном ориентирован на бронирование отелей. Есть мнение, что Airbnb способен вообще вытеснить традиционный гостиничный бизнес. Специалисты говорят: сервис негативно влияет на внешний вид и микроклимат городов. А власти некоторых популярных среди туристов локаций начали вводить ограничения на работу сервиса. Но есть ли угрозы на самом деле?

Растет спрос и неудобства

«Еще никогда нечто безобидное, как сдача в аренду комнаты в своем доме туристов, не было столь противоречивым, — отмечает в своей статье для Smart Cities Drive урбанист Пьер Герман. — В то время, как некоторые утверждают, что это помогает создать экономику общего пользования, где деньги перераспределяются между людьми с низким доходом и малым бизнесом, другие уверены, что это стимулирует теневую экономику. Также — способствует уклонению от налогов и острой нехватки доступного жилья».

За последние три года количество квартир, которые сдают в аренду на короткие сроки, в Мадриде выросло втрое, 10% коренных жителей столицы Испании вынуждены были переехать за город. По тысяче местных ежегодно оставляет Венецию из-за засилья туристов. 22% квартир в центре Флоренции тоже здаются туристам.

Это касается и многих других городов Европы и мира, которые с неудержимым развитием массового туризма испытывают на себе все преимущества и беды джентрификации. Еще в прошлом веке это понятие означало приход в запущенные кварталы состоятельных групп населения, которые вытесняли бедных местных. А теперь на их место пришли и туристы. Большинство охотно оседает на несколько дней (реже — месяцев) в центре, тем самым создавая местным ряд неудобств и вынуждая их к «эмиграции» в отдаленные районы.

Но Airbnb предлагает жилье и в отдаленных районах. Туда туристы, которые желают не переплатить лишнего или жаждущие испытать на некоторое время на себе стиль жизни местных, едут не менее охотно. В центрах городов происходит «диснеизация» — некое идеализирование, подстройка внешнего вида домов под стандартизированную картинку в воображении туриста.

Украина тоже является частью этих процессов. Урбанист Григорий Мельничук отмечает: «Наибольшее воздействие Booking.com и Airbnb можно заметить на примере туристических городов, например, Львова. В его центральной части почти не осталось местных, а квартиры работают в режиме аренды именно по этим сервисам. Подобная тенденция наблюдается и в Черновцах, и в Каменце-Подольском».

Присутствие на рынке аренды Airbnb не по душе владельцам отелей. Согласно докладу Национального бюро экономических исследований США, прибыль гостиниц в американских городах была бы выше, если бы Airbnb не существовало вообще. Но не намного — всего на 1,5%. Обеспокоена и власть туристических городов: арендодатели с Airbnb часто избегают уплаты налогов. А местные жалуются не только на шумных туристов, но и на цены на недвижимость, которые постоянно растут.

За последние четыре года цены на жилье в Париже выросли в среднем на 10,4%, больше всего — в первом округе города (на 23%). Если в 2014 году стоимость одного квадратного метра составляла примерно 8 100 евро, то в 2018 году достигла 9 975 евро. Правилом оставлять часть жилых домов во всех кварталах для среднего класса, за исполнением которого следили в начале 2000-х, все чаще пренебрегают.

В Новой Зеландии, чтобы предотвратить подорожание жилья, ввели запрет на продажу жилья иностранным гражданам. В США таких правил нет, и процесс джентрификации в таких городах, как Нью-Йорк, Филадельфия и Вашингтон, достиг рекордных показателей, а массовый приток иностранцев ускоряет бешеный рост цен.

Ограничения на «гостеприимство»

Чтобы предотвратить негативное влияние сервисов кратковременной аренды, власти многих городов наложили определенные ограничения. В Лондоне и Мадриде можно сдавать свое жилье только на 90 дней в году, в Сан-Франциско — так же, но при условии надлежащей бизнес-регистрации, в Токио — 180 дней. В Нью-Йорке вне закона сдавать квартиры на срок более 30 дней, если хозяин не находится в помещении. Наиболее радикально проблему решили власти курортного испанского города Пальма-де-Майорка: он — первый в мире, который в июне 2018-го полностью запретил услуги Airbnb.

Местные власти популярного среди туристов Амстердама (откуда, кстати, происходит другой популярный сервис — Booking.com) приняли жесткий закон о кратковременной аренде в городе. В 2017 году ее ограничили 60-ю, а в 2019-м — лишь 30 днями в год. После достижения лимита Airbnb автоматически блокирует объявления об аренде на сайте. В наиболее центральных районах опция аренды вообще запрещена: это огорчает арендодателей Аirbnb, которых вообще в Амстердаме более 16 тыс. Теперь, если вы хотите сдать свою квартиру в нидерландской столице, — вы должны жить в ней вместе с туристами, оплатить туристический налог и налог на прибыль от аренды, получить разрешение от Ассоциации владельцев. Сдавать квартиру более чем четырем людям одновременно, запрещено.

В этом году онлайн-сервисы аренды жилья несколько раз поплатились за недобросовестность или нарушение национальных законодательств.

Париж, где Airbnb предлагает более 45 тыся квартир — второй, после городов США, на рынке этого сервиса. Краткосрочная аренда здесь строго регулируется законодательством, сдавать помещения можно на 120 дней в году. Зимой 2019-го власти Парижа подавали в суд на Airbnb из-за публикации объявлений о незаконной аренде и собирались оштрафовать компанию на $14 млн.

В 2018 году Франция приняла закон, согласно которому городские власти могут штрафовать компании вроде Airbnb за объявление о нелегальной аренде. В администрации сервиса говорят, что эти правила неэффективны и вообще противоречат европейским. Конфликт с другим сервисом, Booking.com, был у власти Чехии: она оштрафовала сервис на 330 тыс. евро за недобросовестную конкуренцию.

Еще один способ регулирования рынка краткосрочной аренды — обязательная регистрация жилья. Например, в Сан-Франциско для приема временных жильцов нужно получить надлежащую бизнес-регистрацию и сертификат о возможности сдавать жилье. В Барселоне владелец недвижимости обязан получить специальную лицензию, иначе его объявление даже не будет опубликовано. В то же время в некоторых районах каталонской столицы выдача лицензий приостановлена полностью. В Берлине законодательные условия аренды упростили в 2018 году. Предварительно получив разрешение, вы можете беспрепятственно сдавать помещения. Ограничения действуют только на второй дом (квартиру): его можно сдавать не более 90 дней в году.

В Украине работу сервисов аренды фактически никто не контролирует и ограничений не устанавливает, отмечает Григорий Мельничук. «Теоретически это должна контролировать налоговая, и этим должны заниматься владельцы зданий, если это большие здания. Но у нас постоянно возникают ситуации, когда большую квартиру превратили в хостел, там происходит неизвестно что, а соседи страдают. И никто ничего не может с этим сделать. Потому что часто зафиксировать это очень сложно. И арендодатель может сказать: это ко мне друзья приехали — и все».

О положительных изменениях

Но не все так плохо. «Кроме стандартного негатива для местных в центре городов и позитива для городского бюджета, есть, конечно, и другие негативы — например, связанные с "вмешательством" отелей в городское пространство или коммерциализацией публичных пространств. Но также есть и положительные вещи — в частности, новый шанс для "открытия" мира маленьких городов или поддержки местных домохозяйств благодаря сдаче своего жилья через Airbnb т.д.», — отмечает урбанист Константин Мезенцев.

Airbnb предлагает туристу бюджетные условия проживания, часто — за пределами традиционных центральных, исторических районов, таким образом развивая и другие. Это — большой плюс процесса джентрификации. Согласно внутренним подсчетам платформы, 35% ее гостей путешествовали бы в течение более короткого срока или вообще не путешествовали бы, если бы Airbnb не существовало. Как отчитывается Airbnb, 74% всего перечня его помещений находится за пределами тех районов, где находится большинство отелей. А в районе, где расположено помещение, туристы проводят около 42% своего времени. Это неудивительно, ведь часто люди, которые выбирают сервис, руководствуются не только вопросом стоимости аренды жилья, но и стремятся хотя бы несколько дней пожить как «настоящие» французы/итальянцы/немцы и тому подобное.

Также Airbnb считает, что способствует улучшению финансового благополучия минимум 52% арендодателей, в частности людей с низким и средним уровнем доходов.

«Сервисы Airbnb и Booking.com действительно стимулируют малое предпринимательство, в чем-то полускрытое малое предпринимательство по аренде собственных помещений и создание микроотелей и микрохостелов. Это позволяет не тратиться на рекламу, достаточно оперативно варьировать ценники, акции. То, что раньше могли себе позволить крупные гостиницы или крупные компании, сейчас могут делать обычные люди, которые владеют недвижимостью», — говорит Григорий Мельничук.

По его словам, большой позитив состоит в том, что все больше людей включается в малый бизнес: есть возможности зайти на рынок с небольшим стартовым капиталом или вообще без него. Это — дополнительные возможности для жителей города.

Выселения местных из центра, по мнению эксперта, тоже не всегда проблема: «Такие сервисы позволяют небольшим компаниям или предпринимателям трансформировать дома в исторической части под некие микроотели — соответственно, дома работают. Если бы этой возможности не было, или она была бы значительно меньше, их бы части просто сносили в результате серьезных градостроительных трансформаций».

В то время, как многие страны сейчас задумываются над минимизацией влияния Airbnb, онлайн-сервис работает над принципиальным обновлением своей идеи. В конце 2017 года компания представила свой проект Niido Powered by Airbnb. Это — сеть специальных многоквартирных жилых комплексов под лейблом Airbnb. Компания Brookfield Property Partners LP уже согласилась инвестировать в строительство новых ЖК для аренды в $200 млн. Пока в эксплуатацию сдали только два здания в Нэшвилле и Орландо, но в 2019 году планируют построить 14 таких жилых комплексов.