В Украине оживает рынок недвижимости: как изменились цены, что произошло с арендой и строят ли во время войны
Наша редакция работает круглосуточно из разных уголков страны, чтобы вы были в курсе того, что происходит. Если вам важно то, что мы делаем, и вы уже поддержали Вооруженные Силы Украины, можете поддержать наше информационное войско.
Из-за войны миллионы украинцев потеряли свои дома. Тысячи строений разрушены, а строительство нового жилья — на паузе. Впрочем, после первого шока рынок недвижимости понемногу восстанавливается. Покупают ли сейчас украинцы жилье, как изменились цены на аренду и покупку квартир и где государство планирует расселять пострадавших от войны — в материале hromadske.
Что со строительством жилья?
Чем западнее, тем рынок недвижимости оживает быстрее. По данным ЛУН (самый популярный украинский сайт в сфере недвижимости, — ред.), строительство уже возобновилось на территории 427 жилых комплексов. Где именно — можно отследить на интерактивной карте ЛУН.
«Закарпатская область полностью возобновила строительство, Львовская — на 95%, Ивано-Франковская — на 92%. Днепровская область — всего на 16%, Киевский регион — на 12%. Интересно, что Одесса одной из первых продолжила строительство. Сейчас в Одесской возобновлены около 60% работ», — рассказал в комментарии пресс-службе маркетинга ЛУН Денис Судилковский.
Процесс ускорится после 9 мая, полагают некоторые эксперты. Это если россияне не устроят чего-нибудь экстраординарного к сакральной для них дате.
«Рынок даже не во сне, а в ожидании. Ждут, что будет после 9 мая», — говорит в комментарии hromadske аналитик SV Development Сергей Костецкий.
«В Киеве площадок, где ведут работу, должно прибавиться. До конца мая их количество может возрасти как минимум на четверть, я знаю о предварительных планах нескольких системных игроков возобновлять активную работу», — прогнозирует эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Что с законодательством?
Из-за войны перестали не только строить, но и покупать. С началом вторжения россии Минюст закрыл свои реестры с целью защиты данных. В частности, не было доступа к Государственному реестру вещественных прав на недвижимое имущество. Поэтому невозможно было заключать сделки с недвижимостью.
Лишь с мая Кабмин частично открыл реестры и разрешил вносить туда новые данные. Однако в зоне боевых действий реестр остается закрытым. Речь идет о Луганской, Донецкой, Херсонской областях, Крыме, а также отдельных районах Запорожской, Николаевской и Харьковской областей.
Также Кабмин установил ограничения для работы с реестром. Вносить данные может ограниченное количество нотариусов, к добропорядочности которых нет претензий.
Как указывает Сергей Костецкий, из-за закрытых реестров накопились соглашения не по первичному рынку, а по наследованию, дарению, обмену и т.д. И как теперь будет работать эта система, пока неясно.
Что со спросом?
Сравнивать нынешний спрос на недвижимость с тем, что был в начале войны, неуместно, говорит Денис Судилковский из ЛУН.
«Чем больше уверенность в будущем — тем больше продаж. Если до войны это были тысячи продаж в месяц, то за последний месяц это в основном сотни квартир».
Психологический фактор войны никуда не исчез и в тех районах, откуда врага выбили. По словам Виктории Берещак, люди боятся потерять свои деньги, вкладывая в недвижимость, потому что никто не застрахован от попадания ракеты. Также многие украинцы не могут спрогнозировать свой доход в будущем, поэтому предпочитают не рисковать.
На 10-15% спрос на жилье повысится разве что на западе страны, прогнозирует эксперт.
И охотнее будут покупать вторичную недвижимость — многим жилье нужно уже сейчас, возможности ждать, пока завершат новостройку, нет. Еще одним драйвером вторичного рынка станет желание продать свое жилье у тех, кто переехал в другие регионы или за границу.
По словам Виктории Берещак, таких предложений в Киеве и области на сайтах объявлений за последнюю неделю увеличилось на 17%. Многие готовы делать скидку, чтобы побыстрее найти покупателя.
Что с ценами?
Несмотря на значительное уменьшение спроса, цены не только не упали, а иногда даже выросли. Потому что подорожали стройматериалы и обесценилась гривна.
«Так, цены в Черкасской и Ровенской областях выросли на 17% и 15% соответственно. В Одесском регионе — на 6%, Львовском — на 11%. Киев и Киевская область только начинают возобновлять строительство, в среднем цены остались без изменений (если сравнить с довоенным временем)», — рассказывает директор по маркетингу ЛУН Денис Судилковский.
Если посмотреть статистику на сайте ЛУН, средняя цена квадратного метра после резкого проседания в апреле отыграла свое уже в мае. Сейчас квадратный метр в новостройках Киева стоит 1340 долларов.
«Рост стоимости материалов будет, по меньшей мере, в полтора раза во всех категориях. Многие компоненты теперь в дефиците, и их необходимо покупать за границей даже для относительно бюджетного жилья. В частности, речь идет и о металле — неслыханная ситуация для Украины! Очень подорожала логистика из-за увеличения стоимости топлива и смены маршрутов доставки материалов», — рассказывает руководитель проектов Perfect Group Алексей Коваль.
А вот что касается дальнейшей динамики цен, то мнения разнятся. Виктория Берещак считает, что из-за высокой себестоимости цены на недвижимость не упадут. В то же время аналитик SV Development Сергей Костецкий уверен, что жилье подешевеет примерно на 30%.
«Первые несколько лет после войны будет тестовый режим — покупать будут люди, действительно нуждающиеся в жилье, почти не будет инвестиционных соглашений, ведь раньше многие покупали жилье, чтобы перепродать, сдать в аренду. А теперь и аренда снизится», — прогнозирует он.
Как росли цены на жилье в конце 2021 года, в частности, из-за инвестиционного спроса, можно прочитать здесь.
А что с арендой
Самыми «ликвидными» в марте и первой половине апреля оставались западные регионы Украины.
«Цены выросли по меньшей мере на 70-100%, иногда был рост и в 2-3 раза от довоенной стоимости. К примеру, до войны однокомнатная квартира в Тернополе стоила $80-100, а в указанный период средняя стоимость достигала $250-300. И еще нужно было попасть в начало очереди, которая выстроилась, как только появлялось объявление», — отмечает эксперт Берещак.
Желающих заработать на аренде даже пугали уголовными делами. А мэр Львова Андрей Садовый рассказал, что уволил сотрудницу горсовета, которая дважды за время войны повысила стоимость аренды. OLX зафиксировал увеличение количества мошеннических объявлений в западных областях. Нацбанк даже отметил, что из-за скачка цен на аренду ускорилась инфляция.
В то же время, «золотая» аренда для западного региона — не вечна. Переселенцы возвращаются в Киев, а вместе с ними цены на аренду в западных областях стабилизируются. В столице рынок аренды уже начинает восстанавливаться.
«На рынке аренды в столице мы характеризуем состояние как “стадию принятия”. С одной стороны, владельцы квартир хотят сдавать по довоенным ценам, с другой, спрос и покупательная способность упали», — объяснили нам в ЛУН.
По данным компании, цены нестабильны и меняются чуть ли не ежедневно, но в целом динамика по сравнению с началом февраля такова:
- 1-комнатные — 9 000 грн (было 13 000 грн);
- 2-комнатные — 15 000 грн (было 22 500 грн);
- 3-комнатные — 32 200 грн (было 45 000 грн).
Сергей Костецкий указывает, что новые сделки аренды потеряют в цене до 40%. Но он также напоминает, что многие из уехавших не разрывали старые соглашения: «Если собственники были адекватными, они брали с арендаторов часть платы или вообще не брали, может только коммунальные услуги. А сейчас все потихоньку возвращаются (и цены по старым сделкам в большинстве своем остаются, как и были, — ред.)».
Посмотреть цены на аренду в городах Украины можно на 3D-карте.
А что государство?
Хотя война еще не закончилась, украинские чиновники регулярно обсуждают планы восстановления страны, в том числе и строительства жилья для тех, кто его потерял. По словам главы правящей партии «Слуга Народа» Елены Шуляк, украинцы подали 135 тысяч заявок о разрушенном или поврежденном жилье.
Планы государства по расселению пострадавших от войны получили юридическую основу — Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №7198. Документ предусматривает, что граждане Украины вместо разрушенного жилья получат либо новое, либо денежную компенсацию. Однако пока неясно, откуда на все это возьмут деньги.
Есть еще план предоставления временного жилья переселенцам. О нем рассказывал заместитель главы Офиса президента Кирилл Тимошенко. Квартиры планируют как строить (30 тысяч квартир до конца года), так и выкупать у застройщиков (23,4 тысячи до конца года). Но никакой нормативной базы, касающейся временного расселения, пока нет. Так же как и ответов, откуда на эти проекты брать деньги.
Государственно-частное партнерство может стать основным драйвером обновления рынка недвижимости, считает Виктория Берещак.
«В жилищном строительстве задействовано более 40 смежных отраслей, а это дополнительные рабочие места, уплата налогов, запуск и поддержка экономики в целом. Также это психологический сигнал для инвесторов на рынке жилья, что девелоперы работают, рынок не мертв, жилье строится».
В то же время Сергей Костецкий отмечает, что государство так много жилья никогда не строило. И опять же — на какие деньги это делать? Единственная надежда на международную помощь. Ведь самостоятельно рынок недвижимости не восстановится, говорит Костецкий, отрасль растет только тогда, когда растет экономика страны.
«Сначала нужно, чтобы базовые отрасли восстановились, чтобы люди начали банально получать зарплаты. А рынок недвижимости начнет расти одним из последних. Однако до этого момента не все застройщики могут дожить. Большие компании, уже продавшие много жилья, имеют ресурсы и, вероятно, достроят свои объекты. А небольшие будут стоять еще долго», — заключает Костецкий.