В Украине стремительно подорожало жилье. Почему это случилось и будет ли обвал рынка, как в 2008-м

Локомотив отечественного рынка недвижимости — безусловно, столица. И здесь за год цена квадратного метра в новостройках в долларовом эквиваленте выросла на 31,6% — в октябре 2020-го в среднем было 950 долларов за метр, а за год цена повысилась до 1 250 долларов (об этом свидетельствуют данные ЛУН).

Чтобы сравнить, много это или нет, директор по развитию ЛУН Андрей Мима напомнил, что за предыдущие пять лет средняя цена выросла всего на 15%.

Хотя Киев и безусловный лидер рынка, растут цены и в других городах. К примеру, во Львове средняя цена квадратного метра за 2021 год выросла с 650 до 770 долларов, в Одессе — с 750 до 810.

Причины роста

Инфляция. Одна из главных причин — стремительный рост цен на мировых рынках, что влияет и на нашу страну. В Украине инфляция в этом году превышает 10%, а, например, в Еврозоне по итогам октября она составила 4,1% — самый большой показатель с июля 2008 года. Дорожают, среди прочего, и строительные материалы.

«Себестоимость строительства, по скромным подсчетам, выросла на 30-40%. Подорожало все: металл, бетон, песок, щебень и т.д. В первом полугодии мы видели, как древесина и металлопрокат скакнули в цене в несколько раз», — говорит в беседе с hromadske эксперт по недвижимости Виктория Берещак.

Кроме самих материалов, требуется еще больше платить строителям. Влияет и удорожание энергоресурсов.

Спрос. Еще один крайне важный фактор — рост спроса на фоне «неуспевающего» предложения. И здесь есть несколько моментов. Во-первых, недвижимость покупают не только для проживания, но и как инвестицию. Этот способ вложения денег стал привлекательнее банковских депозитов, которые из-за высокой инфляции не очень выгодны.

Сохранять стабильный спрос украинцам позволяет хоть и не стремительный, но рост уровня жизни.

«На сегодняшний день, по статистике, украинцы живут богаче всего за всю независимую историю. Официальная средняя заработная плата в столице приближается уже к 1000 долларов в месяц», — отмечает директор по маркетингу ЛУН Денис Судилковский в комментарии hromadske.

То есть с учетом средней цены за метр в Киеве в 1 250 долларов (экономкласс — 840, в пригороде — 720 долларов), среднестатистическая пара может думать о покупке квартиры с выплатами на несколько лет (без учета начального взноса в 30-40%), продолжает он.

По исследованию ЛУН, заинтересованность в покупке жилья среди взрослого населения с доступом в интернет есть у 63% киевлян, 45% львовян, 49% одесситов. Естественно, это не значит, что у всех есть такая возможность, но доходы людей растут. Так, в этом году впервые в истории средняя зарплата в Украине превысила 500 долларов.

Предложение. Количество новых метров на рынке недвижимости, которые застройщики могут предложить, «пострадало» от коронакризиса, ведь многие ожидали серьезного экономического удара.

«В 2020 году девелоперы сфокусировались на текущих ЖК и отложили старт новых. Это создало “дыру” в предложении. При этом покупатели не ощутили негативных последствий карантина и в дальнейшем хотят покупать жилье — как для себя, так и для инвестиций», — объясняет в комментарии Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.

Государство также приложило руку к сдерживанию предложения на рынке — речь идет о реформе Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), которая имела репутацию крайне коррупционного органа. В сентябре ее окончательно ликвидировали, но из-за реформирования затягивался процесс получения разрешений на строительство.

В то же время, пока неясно, как будет работать новая структура архитектурно-строительного контроля, отмечают эксперты.

Что такое «пузырь» и есть ли он в Украине?

В связи со стремительным ростом цен на недвижимость начались разговоры о «перегреве» рынка и образовании так называемого «пузыря», который в какой-то момент лопнет и обвалит цены. Самый яркий пример такого явления — экономический кризис 2008 года, который начался с обвала рынка недвижимости в США.

Кредиты. В случае «пузыря», прежде всего, должно быть большое кредитное плечо, которым могут пользоваться покупатели.

«Это та самая доступная ипотека под низкий процент, которая окрыляет — часто человек берет на себя больше, чем может позволить. То есть, в стране должно быть развито кредитование, чтобы кредитное плечо стало главным способом покупки недвижимости», — объясняет Виктория Берещак.

Однако даже с запуском государственной программы «Доступная ипотека 7%» в Украине такого нет и в помине. Программа действует с весны этого года, но по состоянию на начало ноября только тысяча семей воспользовались ею.

В рамках этой программы было выдано 864 млн грн ипотечных кредитов. Всего же, по данным НБУ, за первые девять месяцев 2021 года отечественные банки выдали 7,5 тысячи кредитов на почти 6,1 млрд грн. При этом берут такие кредиты в основном те, кто покупает жилье на вторичном рынке — таких почти 90%.

То есть для покупки жилья в новостройках кредиты украинцы почти не берут. Для сравнения, в 2020 году на первичном рынке только в Киеве продали более 40 тысяч квартир на 75 млрд гривен.

Также банки могут финансировать и застройщиков, однако в Украине такого фактически нет, поскольку нет механизмов контроля за использованием средств застройщиком, и в целом его трудно привлечь к ответственности и вернуть средства, объясняет Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development.

«Когда есть такое финансирование, застройщик не ограничен только своими деньгами и может строить больше, а клиент при наличии доступной ипотеки может купить больше, чем способен заплатить. Это создает давление на рынок и дополнительные риски обеим сторонам», — отмечает он.

Спекулятивный спрос. Вторым признаком «пузыря» является большой инвестиционный спрос, когда большинство людей покупают жилье не чтобы туда заехать, а как инвестицию. Такая ситуация свойственна для США и ЕС, откуда к нам и пришел термин «пузырь», отмечает Алексей Коваль.

«Например, в Берлине снимают жилье около 85% населения. В Украине же 75-80% в новых ЖК покупаются для личного проживания, чтобы сделать там ремонт и заехать семьей. Поэтому непонятно, о каком “пузыре” вообще может идти речь», — добавляет он.

То есть в случае с «перегревом» рынка речь идет об экономически необоснованных ценах. А нынешняя ситуация в Украине имеет вполне рыночные объяснения, у застройщиков нет экстрамаржинальности, как это было перед кризисом 2008 года, а также речь не идет о картельном сговоре, считают эксперты.

Что будет с ценами дальше?

Обрушения не будет. Отсутствие «пузыря» означает, что обвала цен ждать не стоит. В то же время некоторые факторы, толкающие цены вверх, кое-где сходят на нет.

В частности, если в первой половине года инвестиционный спрос вырос до 40%, то с сентября он начал серьезно сокращаться, говорит Виктория Берещак. По данным как ЛУН, так и Perfect Group, он уже составляет 20-25%.

«Девелоперы называют несколько причин: прежде всего, часть спроса уже удовлетворена. Также события на мировой энергетической и геополитической арене стали слепыми зонами, которые заставляют инвесторов подождать с покупкой», — говорит Берещак.

То есть люди, желающие купить жилье именно для инвестиции, уже не так давят на цену, ведь спрос с их стороны упал.

Цены продолжат расти, но медленнее. Несмотря на это, аналитики не прогнозируют понижения цен. По словам Алексея Коваля, дефицит предложения будет давить на рынок, поэтому в следующем году недвижимость продолжит дорожать, но не столь стремительно, как в этом году. Сам он прогнозирует в 2022 году подорожание на 15-20%.

Владимир Даниленко и Виктория Берещак указывают, что несмотря на рост доходов украинцев, цены на рынке недвижимости растут все же быстрее, поэтому число платежеспособных клиентов будет уменьшаться и, соответственно, замедлится рост цен. Эксперт прогнозирует +15% на жилье в 2022 году.

Альтернативное мнение. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита подчеркивает, что в Украине спрос уже почти реализован.

По данным ассоциации, на вторичном рынке в самой популярной нише (до 50 кв.м.) цены в октябре по сравнению с сентябрем выросли всего на 1,5-2%. На первичном рынке в крупнейших городах (Киев, Одесса, Харьков, Днепр) спрос снизился примерно на 10%, так что в АСНУ ожидают роста цен до конца года не более чем на 2-3%.

«Главный вывод: в Украине ожидается достаточно продолжительный период стабильных цен на жилье. Платежеспособный спрос почти иссяк, и без развития общедоступной ипотеки в Украине фактически нет источников для расширения круга потенциальных покупателей», — говорит президент ассоциации.

В то же время Пита также уверен, что речь не идет о кризисе, ведь причина в изменении тенденций на рынке. Он также не видит никаких предпосылок для обвала рынка.

Инвестиции в недвижимость — всегда риск. А вот Денис Судилковский из ЛУН давать какие-либо прогнозы не стал, подчеркнув, что потенциальные покупатели должны самостоятельно взвешивать все риски и принимать решения.

«Инвестиции в недвижимость — это риск, поэтому прогнозы делать недальновидно. ЛУН настаивает на сознательном подходе при выборе новостройки и напоминает о необходимости проверять ход строительства, документы и историю застройщика перед покупкой», — отметил он.

Мы не можем не присоединиться к этому совету, ведь при любых условиях на рынке покупка жилья — серьезный шаг, и прежде, чем его делать, нужно все хорошо обдумать и проверить.