Земля как товар. Что нужно знать о рынке земли

Можно ли в Украине продавать землю?

Да, нет никаких ограничений на продажу земель несельскохозяйственного назначения. Поэтому если видите объявление «продам землю под строительство» — это вполне законно.

Проблема — с землями сельскохозяйственного назначения. Их в Украине 42,7 млн га и только 6% из них можно свободно продавать. Купить и продать уже сейчас можно земли для ведения личного крестьянского хозяйства, индивидуального садоводства, подсобного сельского хозяйства.

На остальные, в том числе почти 28 млн га паев, распространяется действие моратория, который народные депутаты в конце прошлого года продлили уже в девятый раз.

Кто вправе получить паи?

Распределение земельных паев проводилось в 1995 году. Право на паи имели работники бывших колхозов, а в независимой Украине — уже коллективных сельскохозяйственных предприятий, и те, кто работал там и вышел на пенсию. Этой возможностью воспользовались более шести с половиной миллионов украинцев.

Земельные паи отличались размером в зависимости от региона: на западе Украины размер пая может составлять 0,2 гектара, а на юге и востоке — 5-6 гектаров.

Что такое мораторий на продажу земли?

Это временный запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Впервые его приняли в 2001 году. После этого было еще девять пролонгаций.

Почему политики раз за разом продлевали мораторий на продажу земли? Сторонники рынка обвиняли их в лоббировании интересов крупных агрохолдингов, которые, пока действует запрет, сконцентрировали в своих руках сотни тысяч гектаров земли.

Другая сторона — те, кто зарабатывали на «теневой» аренде земель государственной собственности. Там только каждый пятый гектар арендуется соответствии с договором. Что происходит с остальными — тайна за семью печатями.

А еще лозунги «не продадим родную мать-землю» нравились избирателям, поэтому мораторий вписывала в свою избирательную программу каждая вторая партия. Добавьте сюда еще нежелание брать на себя ответственность и картина сложится.

Мораторий распространяется на государственные и коммунальные земли сельскохозяйственного назначения (10,5 млн га), на сельскохозяйственные угодья (1,3 млн га), частные паи (27,7 млн га), невостребованные паи (0,02 млн га), частные земли для ведения сельскохозяйственного товарного производства (1,5 млн га).

Что можно делать с землей, продажа которой запрещена?

Две трети земельных паев украинцы сдают в аренду. Это немногим больше 16,6 млн га. На остальной земле работают самостоятельно, или же вообще ее не обрабатывают.

Владельцы земельных паев могут передавать земельный участок по наследству. А также обменивать свой пай на другой.

Чего нельзя делать с землей, по которой действует мораторий?

Главная проблема для небольших фермеров в том, что они не могут использовать свою землю в качестве залога в банках, чтобы взять кредит. Это существенно ограничивает их возможности привлечь средства на развитие бизнеса.

Также владельцы паев не могут внести право на земельную долю в уставный капитал хозяйственных обществ. Хотят фермеры, которые имеют по несколько паев, создать кооператив? Да пожалуйста, но землю придется арендовать у самих себя.

Как же сейчас покупают землю, если действует запрет?

Стоит помнить, что сейчас 2,7 млн га земель находится в свободной продаже. Владельцы паев и арендаторы используют различные схемы для того, чтобы продавать и покупать участки в обход моратория.

Самая популярная из них — эмфитевзис. Это сверхдолгосрочная аренда земли — хоть на миллион лет. И такая схема позволяет выплачивать всю сумму аренды вперед. Получается чистая продажа под вывеской аренды.

Купить землю в обход моратория можно через процедуру обмена земельных паев. Для этого достаточно, чтобы владелец земли обменял свой участок на другой, но значительно меньший. Разницу компенсируют деньгами. Правда тут есть риск, что продавец может заявить о том, что его обманули и вернуть себе участок через суд.

Если мораторий не продлят, это откроет рынок земли?

Нет. Для того, чтобы рынок земли заработал, нужно принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Его должен разработать Кабинет министров и в начале марта подать в парламент. Однако как и в 2016 и 2017 годах он не сделал этого без объяснения причин.