53 охочих на квартиру й оренда, що здорожчала на 90%. Хто «розганяє» ціни в Ужгороді й чи вмістить він усіх

Вартість оренди за рік тут побила рекорди серед усіх міст України й зросла на майже 90%. Найбільше — за останні три місяці, подекуди перетнувши позначку 1000 доларів і вище за однокімнатну квартиру. 

Інтенсивні обстріли, попередження про найважчу зиму й заклики покидати столицю зробили своє. Для багатьох, хто таки вирішив виїжджати, вибір зупинився на Ужгороді — якщо вже і їхати від обстрілів, то до регіону, який має статус найбезпечнішого в Україні. Та шалений попит породив і шалені ціни.

«Ужгород, ви здуріли з цінами на оренду?», «А це ціни на оренду у вас як, з податком за тишу і спокій?» — у соцмережах ґвалт: мовляв, ужгородці «зажерлись», наживаючись на горі інших. Ті ж відповідають, що нерухомість скупили й тепер правлять утридорога здебільшого самі переселенці.

Чи виправдані ціни попитом і чи є межа? Які із цих цін реальні, а які можуть бути фейковими? Скільки може вмістити найбезпечніший і водночас найменший обласний центр? І чи варто його розглядати, якщо ви теж думаєте про переїзд? У пошуках відповідей hromadske з’їздило до Ужгорода.

«На кожному кроці кран і нові будинки»

Довоєнний Ужгород налічував трохи більш як 115 тисяч населення. Його часто описували як затишне й спокійне маленьке європейське місто. Буквально на околиці воно межує зі Словаччиною. Нині ж в Ужгороді, за словами міського голови, офіційно зареєстровано 28 тисяч внутрішньо переміщених осіб. Але за відчуттями місцевих, населення зросло ледь не втричі.

— Багато зараз приїжджих? — запитую дорогою в таксиста.

— Дуже. Мабуть, уже під 300 тисяч [населення]. Ну, для такого малого міста це перебір. Таких великих заторів тут не було ніколи. На кожному кроці лиш кран, будинки… А інфраструктури жодної, — бідкається Микола, саме проїжджаючи мікрорайон із новими житловими комплексами й активною забудовою багатоповерхівок. Якісь ось-ось здаватимуть в експлуатацію, десятки за парканом — на стадії будівництва. 

В історичному центрі, як і має бути в неділю й за відсутності тривог, досить людно. Літні майданчики кав’ярень заповнені. Люди неспішно гуляють самі, парами чи сім’ями головною пішохідною вулицею Корзо, Театральною площею й пішохідним мостом із краєвидом на обмілілу річку Уж, створюючи атмосферу, яка ніби компенсує занедбаність центральних вулиць. 

Із шести навмання опитаних перехожих четверо виявились немісцевими — із Києва, Дніпропетровщини й Миколаєва.

«Ми тут уже два з половиною роки орендуємо будинок. Нам поки що не підняли ціну — платимо 500 доларів“, — розповідає Тетяна з Миколаєва. 

«Але ми кожен місяць очікуємо, що буде розмова щодо підвищення», — тут же додає її чоловік у військовій формі.

Міська влада не приховує, що збільшення населення лягає навантаженням на інфраструктуру — дороги, водопровід, каналізацію і водовідведення. Місцеві ж нарікають, що на тлі активної забудови недостатньо зелених зон, а вільні — і ті хочуть забудувати, як, наприклад, Ботанічну набережну. Починаючи з 2022-го, за даними місцевого видання Varosh, в Ужгороді звели 83 багатоповерхівки, ще 26 — на стадії будівництва. 

«У ЖК не хочуть здавати з дітьми і з собаками»

Ми зустрічаємося з Юлією Джусуповою біля одного з таких новозбудованих сучасних житлових комплексів із закритою територією. Це район Боздош, нині найпопулярніший серед тих, хто шукає нове житло, через близькість до центру й найбільшого міського парку. Тут її донька-підлітка й 5-річний син ходять на гуртки. Самі ж вони переїхали з передмістя Києва в липні.

«Це було дуже важке рішення, якщо чесно, — у Юлі сльозяться очі. — Але останнім часом буквально все навколо нас горіло. У мене почались проблеми зі здоров’ям, повернулись панічні атаки. Діти постійно або спали у сховищі, або не мали можливості навчатись. І чоловік уже наполіг на переїзді — він військовий і більш далекоглядний, ніж я».

Для їхньої сім’ї це вже другий переїзд до Ужгорода. Пів року вони жили тут у 2022-му, перевізши з Харкова маму й літню бабусю, яка тут і померла. Тоді їх прийняли в будинку, що належить протестантській церкві, — надали другий поверх. Не відмовили у проживанні й зараз. Інакше, каже Юлія, нинішні ціни оренди вони б не потягнули. 

«Нас тут приймають майже на благодійній основі — ми платимо до 10 тисяч гривень з комуналкою. А в ЖК оренда — не менш як 30 тисяч гривень, і все рахується в доларах. Якщо до 20 тисяч, то це якісь радянські умови. Причому під Києвом ми платили за двокімнатну квартиру в новому ЖК до 15 тисяч гривень із комуналкою», — ділиться жінка.

Вона підтверджує й те, на що багато скаржаться у соцмережах: мовляв, через велику кількість охочих на одну квартиру власники надають перевагу тим, у кого немає дітей або тварин.

«У таких ЖК не хочуть здавати [квартири], по-перше, з дітьми, по-друге — із собаками. А в нас виходить комбо», — сміється Юля, тримаючи на повідці пухнастика мальтіпу, про якого так мріяла донька.

Жінка нині веде свій блог і шукає в Ужгороді роботу. Каже, середня зарплата — теж близько 30 тисяч гривень, тобто неспівмірна цінам на оренду. Ми разом проглядаємо оголошення на OLX — і її бере злість:

«“Однокімнатна, 47 квадратів, біля Боздоського парку — 800 доларів”, “Однокімнатна, 43 квадрати, — півтори тисячі доларів!”, “Двокімнатна, 60 квадратів, ЖК “Кристал” — 94 тис. грн!» Уявляєте?!»

«Мамо, літак!..» — раптом підбігає малий. Буквально в кількох кілометрах — уже мирний повітряний простір, пасажирські літаки один за одним лишають у небі білі сліди. Тоді злість Юлі змінюється на відчуття правильно зробленого вибору. 

«Я відчуваю, що тут я не вдома. Але я повинна тут бути, тому що тут безпечно для моїх дітей. Мені було дуже важко, буквально за останні три тижні я почала якось жити. Але зрозуміла, що я все зробила правильно. Діти не смикаються на тривоги, а старша дочка почала краще вчитись у школі, у неї з’явилися подружки».

Від 500 до 2000 доларів — і вільної оренди немає

Ціни в онлайн-оголошеннях на оренду, до прикладу однокімнатної квартири, в Ужгороді дуже різні — від 500 до 1500 або й 2000 умовних одиниць. Найдорожчі ціни — на первинному ринку, хоча й на вторинному, наприклад за двокімнатну квартиру з радянським ремонтом, правили 25 тисяч гривень.

За останніми даними популярного інтернет-сервісу з пошуку житла «ЛУН», в Ужгороді нині найдорожча оренда. За рік вона зросла на 89% — і зараз середня вартість оренди однокімнатної квартири сягає 37 300 гривень. Ще в червні ця ціна була на рівні трохи більш як 22 тисячі гривень.

Цікаво, що оренда в Ужгороді, за даними «ЛУН», більш ніж удвічі дорожча за столичну. У Києві середня вартість оренди — 17 тисяч гривень. Водночас у Львові — 23 тисячі гривень, а в Івано-Франківську — 22 600.

За наданою нам статистикою від «OLX Нерухомість», кількість відгуків на оголошення про однокімнатні квартири в Ужгороді зросла на 50%. Якщо ще в червні на одне оголошення було 18 охочих, то у вересні — 53. Водночас пропозицій житла стало на третину менше.

«Станом на зараз вільних помешкань під оренду особисто в нас уже немає», — каже рієлтор і голова Закарпатського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості Роман Перегинець. Від охочих орендувати житло в нього по десять дзвінків на день. 

Він показує квартиру в одному із житлових комплексів комфорт-класу в районі Боздоського парку, яку нещодавно здали парі з Києва. Дві кімнати, сучасний ремонт, власне паркомісце. Вартість — 900 доларів. Ціни ж на кшталт 2000 умовних одиниць він вважає фейковими.

«Зараз оренда однокімнатних — від 500 доларів і вище. Двокімнатна на “Кристалі” (ЖК — ред.) — ось ми здали нещодавно — 1000 доларів. Я за свою практику квартири дорожче не здавав. Тому коли я чую про однокімнатну, що якась агенція закинула 1500 чи 2000 доларів, — ну, це космос. Якщо це мої колеги, то я б їм трошечки, як кажуть, поправив мізки. Але це можуть бути навіть фейкові оголошення, щоб збурити народ», — вважає Перегинець.

Ця думка знайшла підтвердження й після нашого аналізу того, як розповсюджувались наративи на тему нестачі житла на заході України за останній місяць. Щонайменше 5 десятків постів шкідливих ресурсів у Telegram і YouTube із сумарною кількістю переглядів у майже 3 мільйони — часто розповсюджували одні й ті самі фото із захмарними цінами оренди. Лише один пост Шарія про те, як «наживаються рагулі» набрав майже 900 тисяч переглядів.

Спекуляцію створюють самі орендарі?

Водночас спекулятивні ціни, вважає рієлтор, часто створюють не орендодавці, а самі орендарі.

«Мені пише, наприклад, людина, що шукає будинок [вартістю] у районі 3-4 тисяч доларів. Я думаю, ну, чувак, куди ти їдеш — у Німеччину, Австрію чи Швейцарію?» — розводить руками Роман.

Тобто оцей цінник, оцей дисбаланс на сьогодні спричинений першочергово нездоровим ажіотажем і запитами самих клієнтів, які сюди їдуть.Роман Перегинець, рієлтор, голова Закарпатського регіонального відділення АФНУ

«Люди бачать зовнішню картинку — мовляв, “тут наживаються на війні”. А я бачу це зсередини. Самі власники не кажуть: “Все, завтра ми ставимо ціну ікс два і беремо не 1000, а 2000 доларів”. Це стається тільки тому, що клієнти, які приїжджають і не можуть знайти житло, самі пропонують подвійні, потрійні суми, тільки щоб вони їм віддали.

Тобто в більшості цей попит і цю ціну провокують самі клієнти, які мають кошти. А ті, хто не мають, — просто страждають», — погоджується з колегою місцева рієлторка Ніна Паращич.

Тим часом за останні два тижні в місцевих групах уже з десяток повідомлень про те, що власники або підіймають ціну, або повідомляють про продаж житла, змушуючи виселятись попередніх орендарів.

«Буквально позавчора до хлопців, які працюють із чоловіком і втрьох орендували квартиру за 20 тисяч, прийшла хазяйка й сказала: “Ой, ви знаєте, я все ж вам підніму ціну на 10 тисяч”. Вони одразу ж зібрали манатки й з’їхали», — ділиться знайома ужгородка. І додає:

«Зараз у нас повне свавілля, і мене так само обурює зашкалювання цін. Але це й не зовсім так. От я здаю кімнату-студію бабусі й внукові з Маріуполя за 200 доларів, і одну кімнату на другому поверсі переселенцю з Харкова — за 100. Ну, не можу я з людей здирати три шкури, і ніхто зі знайомих цін не підіймає теж. Але люди є різні».

Ужгород: чи варто їхати?

На думку Романа Перегинця, ситуацію на ринку нормалізувало б, якби помешкання в новобудовах, які стоять іще без ремонтів, уже були готові до здачі в оренду. А місцева влада, мовляв, мала подбати про зведення соціального житла. Натомість, каже фахівець, забудова ведеться хаотично й без генерального плану.

«Те, що в Ужгорода до сьогодні немає генплану, — це біда. Тому він забудовується отак хаотично. От позаду нас будинки 2000-х років, а поруч почалася вже масова забудова багатоповерхівок, які дивляться вікно у вікно», — каже Перегинець.

Водночас він радить придивитись до інших містечок на Закарпатті.

«Наше місто, як маленька рукавичка, — ну не може воно прийняти велику кількість людей. У містечко малої площі не може заїхати третина киян, дніпрян, харків’ян, запоріжців — ну, це нереально. Можна роздивлятися гарне містечко Мукачево, Хуст, Тячів, Виноградів, Рахів».

За понад два тижні ні місцева, ні обласна влада не надала відповідей щодо кількості населення, щільності нових забудов, витримки інфраструктури й можливості врегулювання ринку житла.

***

Насамкінець публікуємо відповіді на найчастіші запитання як від фахівців на ринку, так і від тих, хто нещодавно переїхав до Ужгорода.

Яку ціну оренди слід очікувати станом на зараз?

Роман Перегинець: «Станом на зараз першочергово треба очікувати, щоб було вільне помешкання».

За даними «ЛУН», середня вартість оренди однокімнатної квартири сягає 37 300 гривень, двокімнатної — 44 800 гривень.

Яка сума потрібна на старті?

Роман Перегинець: «Оплачується перший місяць, страховий місяць розміром місячної оплати й послуги ріелтора — 50%».

Тобто при вартості квартири близько 30 тисяч гривень — потрібно мати 75 тисяч гривень.

Чи дійсно є «конкурс» і черга з 20 охочих на квартиру?

Роман Перегинець: «Зараз таке є, тому що попит на оренду в рази більший, ніж реальних пропозицій на ринку. Так, власники можуть обирати, кого поселяти».

Чи є гарантія, що власник не підійме ціну на квартиру?

Роман Перегинець: «Якщо ви підписали договір на пів року, то там усе передбачено — вам би не мали підіймати. Хіба що ви з’їдете або якщо власник надумає розривати договір». 

Чи є місця у школах, садочках?

Місцева влада запевняє, що із цим проблем немає, як і в необхідності будувати нові школи й садочки. За словами міського голови Ужгорода, не всі вони заповнені на 100%. У школах міста навчаються 17 тисяч дітей, у садочках — близько 5 тисяч. Водночас у деяких школах, кажуть мешканці, класи переповнені й налічують до 38 учнів.

Як знайти житло: поради?

Дмитро, киянин, переїхав до Ужгорода з родиною вкінці вересня: «Перше — це, звісно, намагатися шукати й не розчаровуватись, тому що це дуже сильні нерви і довгий процес. Оголошення на OLX було опубліковане лиш як 20 хвилин, і я вже був третім, хто зателефонував. Намагався по-людськи пояснити нашу ситуацію — що ми з дитиною, що ми ухвалили рішення про переїзд, бо біля нас у парку від уламків загинула дівчинка віку мого сина. То нам здали однокімнатну квартиру за 550 доларів і рік пообіцяли не підіймати».

Які недоліки?

Юлія Джусупова: «Це бездоріжжя, відсутність дитячих майданчиків, фактично лише один парк, захмарні ціни на житло й порівняно низькі зарплати, складність із пошуком роботи, якщо немає змоги працювати дистанційно».

Які переваги?

«Місто компактне, і це дуже зручно, бо я буквально за три хвилини доводжу дітей із дому на заняття, п’ять хвилин везу у школу й садочок. Найголовніша перевага — це безпека. Те, що тут немає комендантської години, те, що я тут сплю. Я бачу по собі, що мені стало легше, я почала відновлюватись морально й фізично», — каже Юлія Джусупова.