Земля і гроші. Наскільки зростає вартість гектара та якою вона буде найближчими роками

Ціну вгору рухають декілька факторів. По-перше, внаслідок війни орної землі стало на 20% менше, а що менше ресурсу — то він дорожчий.

Підтримати

По-друге, через тогорічну засуху, через яку ціни на основні овочі виросли приблизно вдвоє, попит на землю збільшується. Бо стало реальним суттєво більше заробляти, займаючись агровиробництвом. Так, чимало аграрних фірм і фермерів вирішили зробити ставку на овочі, ціна яких зростає і цьогоріч. Відповідно, вони взялися розширювати свої земельні наділи.

По-третє, ціна залишається «священним активом» для українців — вони високо цінують землю, адже це актив, який можна передати у спадок. 

«Однією з причин зростання стало відновлення рентабельності виробництва агропродукції. З відновленням роботи морських портів внутрішні ціни повернулись до нормальної практики кореляції зі світовими котируваннями. Це дозволило трейдерам закуповувати зерно за більш високими цінами й сприяло відновленню рентабельності виробництва. Звичайно, маржа ще не досягла довоєнних показників, але вона суттєво виросла, порівнюючи з першими воєнними сезонами. Зростання маржі дозволяє сільгоспвиробникам думати й про подальші інвестиції, причому не тільки в технології виробництва та зберігання, але і в бік розширення угідь», — пояснює Єлизавета Малишко, експертка консалтингової агенції «УкрАгроКонсалт».

Зростання прибутковості аграрного виробництва підтверджує Сергій Нечипорук із групи «Агротрейд». «Аграрний бізнес — це дуже ризикований від діяльності. У ціноутворенні під час війни реалізовувалися логістичні ризики, коли аграрій не міг вивозити свою продукцію і заробіток був нульовим. Зараз же EBITDA (прибуток до оподаткування — ред.) з гектара може варіюватися від 200 доларів до 400 доларів. Якщо говорити про великі холдинги, то ми враховуємо дохідність у 350 доларів з гектара як цільову, але не завжди її досягаємо», — каже топменеджер.

«Ринок землі починає інституалізуватися. Зараз сформовані певні фінансові фонди, інституції, які оперують на цьому ринку, можуть купляти на себе землю, а потім здавати її в оренду», — розповідає Сергій Нечипорук.

Одним із таких фондів є компанія «Твоє Коло», що має під управлінням понад 10 тисяч гектарів землі. Цей фонд концентрує земельні ділянки в окремих регіонах, окремих селах, щоб мати широкі земельні масиви, які можна вигідніше здати в оренду чи продати. «У Хмельницькій області 11 інвесторів мали розрізнені ділянки в різних полях, близько 52 гектарів. Ми сконцентрували ці ділянки в одній сільраді, консолідували в єдину пропозицію і продали. Якби кожен інвестор продавав цю ділянку окремо, він мав би 2800-3000 доларів за гектар, а завдяки об’єднанню ціна становила 4000 доларів за гектар», — ділиться досвідом Андрій Усенко, керівник «Твоє Коло».

Справді, ціна землі на правобережній Україні є значно вищою за середню в країні. «Найбільш активно земля дорожчає в безпечних центральних і західних областях завдяки родючим ґрунтам і близькості до кордонів ЄС. Водночас у прифронтових та прикордонних регіонах ціни залишаються найнижчими через високі воєнні ризики», — говорить Ігор Лісецький, координатор земельного комітету «Українського клубу аграрного бізнесу».

Так, за даними аналітичної платформи «Опендатабот», найдорожча аграрна земля нині в Івано-Франківській області — 184 650 гривень за гектар. Далі йдуть Львівська (136 269), Київська (86 921), Черкаська (78 314 гривень) і Тернопільська (73 211 гривень) області.

Своєю чергою, найдешевша земля — у прифронтових регіонах. Це Донецька (31 574 гривень за гектар), Херсонська (33 759), Миколаївська (34 015 гривень), Луганська (34 103) і Запорізька (35 667) області. А втім, і тут є угоди з купівлі-продажу. Переважно це роблять місцеві агрофірми, які добре знають місцеві реалії і припускають, що певні території в прифронтових регіонах достатньо безпечні, а тому на них можна займатися аграрним виробництвом.

Найактивніше купують і продають землі в Полтавській, Сумській та Київській областях, де скуповуються переважно юридичні особи. Так, на Полтавщині цього року придбано 4699 ділянок, на Сумщині — 2525, на Київщині — 2210.

Якщо ж говорити про кількість проданої землі, то наразі серед лідерів продажу є Дніпропетровська, Харківська, Київська, Вінницька й Хмельницька області, розповіла hromadske Вікторія Кіпріянова, юридична радниця Всеукраїнської аграрної ради. Деякі компанії релокуються з менш безпечних до більш безпечних регіонів.

Юрособи зазвичай ще й платять за ділянку на 10-15% дорожче, аніж фізичні особи. Пояснюється це тим, що в юросіб, які займають понад 70% ринку землі, більше фінансової спроможності й стратегічних планів із розвитку власних земельних банків.

Зокрема, аграрні фірми дуже охоче викуповують землю, яка в них перебуває в оренді. «Орендарі почали викуповувати свої договори оренди. Якщо минулими роками відсоток землі, яку викуповував орендар, становила 30-50%, то зараз він викуповує понад 50% усіх намірів, які йому пропонують. Якісної землі стає менше, бо все пробують викуповувати», — розповідає Андрій Усенко з компанії «Твоє Коло».

Якщо говорити про аграрні культури, під виробництво яких купують землю, то тут смаки агрофірм різняться. «Найвигідніше купувати землю під ягоди, овочі. Будувати теплиці, плівкові та стаціонарні. У нас повна імпортна залежність від овочів, ягід. Гектар плівкових теплиць може принести набагато більший прибуток, аніж зернові. Але це мало хто робить, бо немає робочих рук, а теплицю трактором чи комбайном не обробиш», — каже аграрний експерт Іван Томич.

«Це дуже залежить від стратегії компанії. Я можу сказати, що найбільш рентабельними культурами торік були ріпак, соняшник, кукурудза, цукровий буряк. Але це не видається таким лінійним, тому деякі компанії вибирають якісь нішеві культури. Це якщо ми говоримо про промислове аграрне виробництво», — розповідає Сергій Нечипорук із групи «Агротрейд».

Загалом же ринок аграрної землі все ж не є суперактивним. Так, в Україні продають у середньому 1% аграрних угідь на рік, що нижче очікувань. «Більшість власників землі займають вичікувальну позицію — очікують подальшого зростання вартості або збереження стабільного доходу від оренди», — пояснює Вікторія Кіпріянова з ВАР.

«На заході України середній розмір ділянки становить 1,5 гектара. Якщо продати її, скажімо, за 100 000 гривень, то хіба це великі гроші? Квартиру за них не купиш, нічого серйозного не купиш», — пояснює логіку власників земельних наділів аграрний експерт Іван Томич.

Оренда не відстає

За даними ВАР, ціни на оренду продовжують зростати — у середньому на 10-20%, порівнюючи з минулим роком. Головною причиною є висока конкуренція між агропідприємствами, які готові платити більше за право обробляти землю.

«Наразі середні ринкові ставки в країні коливаються в діапазоні 6000–9000 гривень за гектар на рік. Найвищі ціни, що сягають 12 000-14 000 гривень, традиційно фіксуються в центральних областях із найродючішими чорноземами, як-от Вінниччина та Черкащина. Водночас у прифронтових зонах орендна плата є мінімальною через воєнні ризики, що підтверджує пряму залежність ціни від рівня безпеки регіону», — пояснює Ігор Лісецький з УКАБ.

А втім, на ринку водяться й значно вищі ціни оренди землі. Виникають вони значною мірою через аукціони Земельного банку, що надає в оренду державні землі. За даними Міністерства аграрної політики, з 1 жовтня 2024 року проведено 506 онлайн-аукціонів суборенди сільськогосподарських земель площею 35 235 гектарів у 17 областях України.

За результатами 271 аукціону — укладено договори суборенди на земельні ділянки площею 20 521 гектар. Держава заробила на цьому 584,9 млн гривень з урахуванням ПДВ.

Спершу на цих аукціонах перемагали переважно фермери й невеликі агрофірми, які готові були переплачувати за те, щоб орендувати вигідні й потрібні їм ділянки. «Агрохолдинги не дозволяли собі перетнути ставку оренди в 500 доларів за гектар на рік, стабільно ставили на 300-400 доларів, але програвали. А останніми місяцями ми бачимо, що навіть великі компанії перетнули ставку в 600 доларів, тому вже на аукціонах перемагають холдинги», — розповідає Андрій Усенко з компанії «Твоє Коло».

Водночас зустрічаються й такі орендні ставки, як 1200-1700 доларів за гектар на рік. Правий берег, відповідно, дорожчий за лівий берег.

Земля й реальність заробітку для власників та інвесторів

«Попит і пропозиція залежить від політичної та економічної ситуації в країні. У період воєнного стану громадяни, юридичні особи розглядають землю як засіб збереження грошових коштів, що збільшує попит на неї як на незнищуваний актив, а, значить, і росте [її] ціна», — нагадують у Міністерстві аграрної політики.

Скільки ж можуть заробити власники землі й інвестори, які вкладаються в аграрну землю?

«Якщо ми рахуємо через орендну плату, яку отримує власник землі, то дохідність буде становити десь 10-12% річних від вартості землі. Але якщо ми будемо враховувати потенціал росту вартості землі, її якість, наявність вологи, можливість докупити землю, щоб був цілісний масив, то на горизонті трьох-п’яти років можна сягнути прибутковості розміром 30%», — говорить Сергій Нечипорук із групи «Агротрейд».

Компанія «Твоє Коло», яка заробляє на здачі земель в оренду, стверджує, що в центральних і західних регіонах України 2023 року відносно 2022-го дохідність інвестицій становила 15% у доларі, 2024 року відносно 2023-го вона була на рівні 10%, а за три місяці 2025-го становить 10%.

Враховуючи доволі стабільний тренд на зростання вартості землі, власникам паїв варто притримати землю у власності, можливо, на кілька років — адже із часом продати ділянки можна буде за більш вигідною ціною. А поки що час задуматися, як вигідніше здати землю в оренду.

У деяких селах вибір орендаря дуже обмежений — скажімо, у селі оперує лише одна агрофірма, яка всім власникам платить за оренду невеликі гроші. У таких випадках власникам варто об’єднуватися в групи, щоб мати сильнішу переговорну позицію. Для її зміцнення можна, приміром, не погоджуватися на довготермінову оренду — саме її зазвичай прагне мати орендар. Розмову про покращення умов оренди слід підіймати щоразу, коли перепідписується договір оренди.

Ще можна звернутися до професійного керівного фонду, віддати свій масив землі йому в управління, і тоді вже фонд буде домовлятися з орендарем про вищі ставки оренди та, відповідно, більшу дохідність. Зазвичай професійний фонд має ширший спектр варіантів, адже може навіть завести на землю під управлінням сторонню агрофірму, а не ту, що діє в певній місцевості та з якою важко домовитися.

Аграрна земля становить інвестиційний інтерес іще і як застава під отримання кредиту — у банку чи іншій фінансовій установі.

У поєднанні з іншими інструментами земля у власності полегшує аграріям доступ до фінансування. Так, в Україні існує Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві. Він надає часткові гарантії аграрним виробникам, що мають не більш як 500 гектарів землі. Це, зокрема, інструмент для підтримання фермерів у прифронтових регіонах.

Гарантії від цього фонду надаються терміном до 10 років розміром до 50% непогашеної суми перед фінансовою установою. Наразі фонд може прогарантувати понад 3,2 мільярда гривень залучених кредитів.

Чи буде українська земля мати європейську ціну?

Найімовірніше, зростання вартості української аграрної землі продовжиться і в майбутньому. Орієнтиром тут слугує Польща, де середня ціна гектара перевищує 10 000 євро. Але щоб досягнути рівня Польщі, Україні слід позбутися ризиків, пов’язаних із російською агресією, а ще з інфляцією та економічною нестабільністю. Це досить важко уявити в найближчій перспективі.

«Переконаний, що ціна землі зростати точно буде. Це буде залежати від багатьох чинників, зокрема від фактора безпеки. Думаю, що потенціал упродовж п’яти-семи років такий, що ціна зросте до 5000 доларів за гектар на правому березі», — ділиться своїм прогнозом Сергій Нечипорук із групи «Агротрейд».

«Попри те, що так дорого українська земля не коштувала з моменту запуску ринку в липні 2021 року, вона вважається найдешевшою в Європі, а це означає великий потенціал росту. За нашими прогнозами, ринок землі значно сприятиме відновленню економіки після війни. Проте значні території забруднені мінами, снарядами, уламками боєприпасів через воєнні дії. Тож процес розмінування буде тривалим і ресурсозатратним», — говорить Єлизавета Малишко з «УкрАгроКонсалту».

«У найближчій перспективі ціни на купівлю й оренду землі продовжать повільно, але впевнено зростати в безпечних центральних і західних областях, поглиблюючи ціновий розрив із прифронтовими зонами. Після перемоги варто очікувати на справжній ціновий бум, оскільки зняття воєнних ризиків зробить українську землю надзвичайно привабливою для інвестицій», — каже Ігор Лісецький, аналітик УКАБ.