Інвестиції в землю: перспективи та виклики. Як працює ринок землі під час війни

Обговорення земельного питання в Україні стало значно жвавішим останніми роками — після ухвалення у 2020-му закону про ринок землі. Першими доступ до ринку отримали фізичні особи — у липні 2021 року. А з 2024-го його відкрили і для юридичних осіб, заодно збільшивши ліміт від 100 га до 10 тисяч га землі в одні руки.

Тема відкриття ринку землі регулярно ставала об’єктом маніпуляцій, і загалом суспільство насторожено поставилося до нової можливості — інвестування в землю.

«Ринок землі — це локомотив для економічного зросту. Коли відкривався ринок, протидія була шалена: людей залякали усі ці страшилки про вивезення землі, про її знищення через неякісне користування, масове скуповування землі іноземцями.  Та ми побачили, що цього не сталося. 

Люди зрозуміли, що власники отримали повноцінне право власності на землю, а інвестори — якісний актив, який зростає в ціні і приносить пасивний дохід», — каже Олександр Чорний, співзасновник сервісу інвестицій Zeminvest.

hromadske поговорило з Олександром про те, як працює та розвивається ринок землі зараз, чому люди інвестують у цю сферу та які перспективи ринку в контексті повномасштабного вторгнення.

Чим вигідне інвестування в землю?

Інвестиції в землю не відрізняються від інвестування, наприклад, у нерухомість. Інвестор зацікавлений в отриманні прибутку, а він формується двома шляхами: зростання капіталізації, тобто здорожчання об'єкта надалі, та отримання пасивного доходу у вигляді орендної плати.

Ринок землі привабливий у будь-якій країні. Це підтверджують статистичні дані зростання вартості землі сільськогосподарського призначення в тих країнах, де ринок відкривався. Якщо подивитися на наших європейських сусідів, як-от Польщу, Болгарію, Чехію, Румунію, то всюди за останні 10-12 років років з моменту відкриття ринку вартість сільськогосподарської землі зросла: десь у 4 рази, а подекуди й у 15.

Ринок землі цінують за те, що він пов'язаний з агросектором. Україна нині має один із найбільших світових ринків землі, ми постійно входимо до списку перших 5-8 лідерів з експорту сільськогосподарської продукції. Це робить наш ринок достатньо цінним. Сьогодні він, попри війну, показує зріст, як і прогнозувалося до моменту його відкриття.

Як ви визначаєте, які обʼєкти на ринку землі будуть прибутковими?

Насамперед потрібно поспілкуватися з інвестором і зрозуміти, як він бачить свої інвестиції: строк інвестування, сума інвестиції, орієнтир насамперед на ціну ділянки чи на дохідність тощо. Під це йому пропонується інвестиційна стратегія. Хтось хоче купувати в певному регіоні, хтось — під конкретну ціну.

Дохідність у деяких критеріях буде схожа: наприклад, у Харківській та Київській областях вона може бути більш-менш співмірна. Але вартість самої землі відрізнятиметься, тому що основний критерій її визначення — орендна плата.

В Україні орендна плата формується залежно від якості ґрунтів і, власне, самого активу. Внаслідок росту сільського господарства впродовж останніх десяти років зростала і оренда. На сьогодні це від 100 до 200 доларів за гектар у середньому, хоча ще у 2010 році ціна становила від 50 до 150 доларів. Тому орендна плата — важлива визначальна складова, від якої ми відштовхуємося. 

Навіщо інвесторам звертатися до Zeminvest?

Сьогодні інвесторів, які хочуть придбати сільськогосподарську землю, більше, ніж охочих її продати. Тому це ще раз підкреслює правильні стратегії заснування компанії Zeminvest.

Потенційний інвестор часто не може оцінити всіх ризиків і якості об'єктів інвестицій. Тому необхідний компетентний посередник, який дозволив би мінімізувати ці ризики, допоміг би інвестувати, забезпечити прибуток у майбутньому й контролювати, як використовується актив інвестора.

Ідея Zeminvest полягала саме у формуванні моделі професійного помічника, який допоможе пройти ці сходинки безпечно, особливо на початковому етапі.

Хто володіє земельними ділянками, які ви пропонуєте інвесторам купити?

Під час відкриття ринку першими здебільшого продавали пайовики. Зараз бачимо, що з'являється, умовно кажучи, друга черга осіб, які володіють землею. Це ті, хто отримав її у спадок, молоді власники.

Для нас головне, щоб об'єкт інвестицій, який ми пропонуємо, був юридично чисто придбаний попереднім власником. Щоб було розуміння, що земля ефективно використовувалася, і щоб був агровиробник, який оброблятиме землю та забезпечуватиме пасивний дохід.

Опишіть сучасну людину, яка інвестує в сільськогосподарську землю. Хто саме з українців її купує?

Різні люди інвестують: молоді айтівці, юристи, лікарі, навіть держслужбовці. Я ширше змалював би цей портрет: людина, яка має вільні, легальні кошти й намір інвестувати в пасивний дохід.

Коли я чую історії, мовляв, у мене є бізнес і кошти — краще я інвестую в бізнес, то завжди говорю: «Це твоя справа, і якщо вона дає прибуток та має потенціал до розширення, звичайно, потрібно інвестувати у себе. Наш інвестор той, хто хоче отримати саме якісний актив з гарними прогнозами щодо капіталізації та отриманням пасивного доходу». Ми звертаємо увагу наших клієнтів на те, що максимальний ефект від вкладення буде помітний за 5-7 років активного інвестування. Витрати на етапі входу чималі, тому капіталізація стане відчутною через 5 років, тоді буде вихід у плюс із хорошим результатом.

Які фактори інвестори повинні враховувати перед входженням на ринок землі?

Сьогодні головний фактор — це війна. Наприклад, до початку повномасштабного вторгнення рф основними регіонами, куди хотіли інвестувати, були Чернігівська та Сумська області. Нині до інвестування в зазначені регіони ставляться обережно, навіть коли ділянка розташована набагато південніше від кордону з росією.

Ми враховуємо й фактори більш локального характеру: де розташована ділянка, хто її обробляє, можливість здавання в оренду іншим фермерам. Саме тому ми віддаємо перевагу роботі з потужними фермерськими господарствами, тому що агросектор сьогодні перебуває в надзвичайно важкому становищі, і найближчі два роки ми будемо мати велику трансформацію в ньому.

Інвестиції в землю під час війни — це насамперед віра. Без віри в перемогу це інвестиції в переживання, у нерви, в невпевненість у завтрашньому дні. Усі розуміють, що актив на сьогодні починає рости. Тож це може стати інвестицією, яка принесе значну капіталізацію в середньостроковій перспективі.

Як працює ринок інвестування в землю сільськогосподарського призначення у Європі та який досвід ми могли б запозичити?

Досвід, який нам важливо врахувати, — це взаємодія банківської системи під час купівлі сільськогосподарської землі. Я вважаю, що сьогодні це дуже велика проблема. Нам потрібен формат, як у Євросоюзі, коли фермери мають можливість купувати землю в довгостроковій перспективі, тобто на 20-30 років в іпотеку за базові відсотки.

Нині кредитування сільськогосподарської землі практично не працює в Україні. З одного боку, достатньо жорсткі умови, з іншого — висока ставка. Банки на сьогодні бояться кредитувати, тому що є багато неврегульованих питань: щодо оцінки землі, резервування, банківського покриття, яке дозволяється кредитувати під певний відсоток.

Нацбанк може ухвалити стратегію, щоб під кредитування сільськогосподарської землі виділити новий напрямок із невеликими відсотками й резервуванням. Банківське регулювання — питання номер один саме для агросектору з огляду на розвиток ринку купівлі-продажу сільськогосподарської землі.

Ринок землі якої країни міг би стати прикладом для України? 

Для мене це Польща. Там ринок відкривався з 1100-1500 євро за гектар — і в нас приблизно за такою ж ціною. Сьогодні Польща має близько 11-12 тисяч євро за гектар. Я щиро вірю, що ми маємо потенціал дійти до такої ж ціни впродовж 10-12 років після закінчення війни.

Слід розуміти, що в історії відкриття ринку землі у Польщі є сторінка, про яку іноді забувають. Коли Польща вступала до Євросоюзу, однією з вимог було відкриття в майбутньому ринку землі для іноземців. Це спровокувало великі протести. А втім, експансії іноземного капіталу в землю не сталося. Звичайно, це посилило конкуренцію, додало свої аргументи для росту цін на землю, але й це, на мою думку, зразок, і він релевантний для України.

Як, на вашу думку, буде розвиватися ринок землі в Україні після закінчення війни і які перспективи інвестування? 

Я впевнений в одному: ринок буде рости. Адже він росте навіть зараз, поки війна триває. За даними Міністерства аграрної політики, вартість землі з моменту відкриття ринку в середньому зросла на 20%.

Багато залежить, звичайно, від гарантій, які ми отримаємо після війни, від інвестицій у нашу країну, від реформ, які будуть проводити. Але це лише впливатиме на швидкість росту. Капіталізація буде стовідсотково, але в якій прогресії — я не готовий сказати.

Завжди є фактор боротьби за земельний банк, за його збереження або збільшення, хоча сьогодні говорити про зростання оренди не доцільно. Агросектор просів надзвичайно сильно. Але після закінчення війни зростання поступово відновиться. Я думаю, що в Україні вона поступово сягне 250-300 доларів за гектар.

Партнерський проєкт опубліковано на правах реклами. Над проєктом працювали: журналістка Марія Патока, редакторка Аліна Заболотня, заступниця головної редакторки Вікторія Бега, дизайнерка Мирослава Мохнацька, креативна продюсерка Марія Петренко.