«Чья земля?»: каким будет украинский земельный рынок без моратория

Дмитрий Бондаренко

В Украине мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения ввели еще в 2001 году как временное ограничение. Во время его действия Верховная Рада должна была принять законы, необходимые для введения рынка земли. Впрочем, 17 лет парламентуне хватило. Мораторий, который депутаты постоянно продляют, сегодня ограничивает право распоряжаться своей землей для 7 млн владельцевземельных паев, а это 16% украинскихграждана.

Под мораторием находятся 40 млн гектаров или две трети территории Украины. Покупать и продавать можно только 2,7 млн гектаров земель, отведенных под личные хозяйства.

Однако давление из-за отменыморатория усиливается. Не только внутри государства, но и снаружи.

Так, в мае этого года Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) в Страсбурге признал, что мораторий на продажу земли нарушает базовые имущественные права украинских граждан. Иск к украинскому государству в ЕСПЧ выиграли два пенсионера — 79-летний Виктор Цицюра и 71-летняя София Зеленчук.

«У меня есть моя собственность, но этой собственностью я распоряжаться не могу. Сдать в аренду могу, но продать не могу. У человека при жизни нет возможности воспользоваться стоимостью своего пая», — возмущается в разговоре с Громадским Виктор Цицюра.

Земельный участок площадью 3,5 га, которыйон получил в наследство, сдает в аренду. И мораторий не позволяет получать за аренду своей земли рыночную цену.

«Плата за арендные паи мизерная. Мы подали иски и надеялись отсудить у государства убытки из-за того, что не могли продать землю и потому, что нет нормальной цены на нее. Если бы земля была товаром, цена была бы совсем другая», — говорит Виктор Цицюра.

Европейский суд обязал Украину гарантировать право ее граждан распоряжаться своей землей. В то же время, если украинское государство будет затягивать с отменой моратория, обиженные владельцы земельных паев смогут отсудитьв Страсбургеи денежные компенсации.

«Это дает государству минимум год или два для таких изменений. У нас собственников земли — миллионы. И даже если каждому из них выплачивать по 500-600 евро, это будут неподъемные расходы для государственного бюджета. Это может просто обанкротить нашу страну», — комментирует Громадскому директор по стратегическим вопросам Украинского Хельсинского союза Михаил Тарахкало. Он представлял интересы Цицюра и Зеленчук в ЕСПЧ.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:«15 лет без земли: как работают украинские фермеры — RE:ФОРМА»

Эксперты утверждают: при отсутствии рынка земли украинские владельцы земельных паев, которые сдают свою землю в аренду, получают в пять раз меньше, чем могли бы получать при свободной конкуренции.

«Владельцы паев ежегодно получают арендную плату в пределах $50 за гектар. Тогда как экономически обоснованная стоимость аренды должна превышать $250. Соответственно они теряют около 13-18 тыс.гривен ($500-$700)», — говорит Громадскому доктор экономических наук, консультант Всемирного банка Виталий Данкевич.

Украинские фермеры вКиевскойобласти. Фото: Андрей Новиков/Громадское

Во Всемирном банке подсчитали: ежегодные потери украинских владельцев земельных паев от заниженной стоимости аренды составляют 86 млрд гривенили $3,3 млрд.

В то же время дешевая аренда — дополнительный источник доходов крупного аграрного бизнеса, для которого мораторий играет функцию скрытой субсидии.

«Аграрным холдингам, крупным земельным корпорациям выгодно за низкую арендную плату концентрировать значительные земельные банки, выращивать продукцию, экспортировать ее, зарабатывая значительные средства. И мораторий способствовал тому, что крупнейшие латифундисты — аграрные холдинги — сконцентрировали значительные земельные массивы», — утверждает Виталий Данкевич.

По данным ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», в 2017 году агрохолдинги, которые обрабатывают более 10 тыс. га, сконцентрировали около 29% всех сельскохозяйственных земель Украины.

Но именно потому, что земли им не принадлежат, у них нет стимулов инвестировать в качество земель. Арендаторы очень часто истощают их полезные свойства растительными культурами, которые обеспечивают короткий срок окупаемости. Зато в животноводство, садоводство и ягодоводство, которые требуютбизнес-планов, рассчитанных на годы, деньги арендаторыобычно не инвестируют.

Между тем малые фермеры жалуются: мораторий не позволяет привлекать необходимые средства на развитие сельскохозяйственного бизнеса.

Так, в кооперативе «Семейноеблагосостояние» в селе Большие Гуляки в Киевской области решили не только выращивать овощи в теплицах, но и развивать козоводство и производить сыры из козьего молока. Теперь здесь держат почти 600 коз. И земель для выращивания кормов ухозяйства недостаточно. По подсчетам кооператива, на дополнительные инвестиции и кредиты понадобятся десятки миллионов гривен.

«Наше хозяйство сегодня не может привлечь дополнительные средства, так как земля находится под мораторием. Соответственно она не может выступать предметом залога. Инвесторам нужны гарантии их вложений. Гарантией может выступать недвижимость, земля. Но если земля ограничена мораторием, то это соответственно не работает», — говорит председатель кооператива «Семейноеблагосостояние» Антон Дундий.

Согласно расчетам экономистов Всемирного банка, отмена запрета на передачу земли в залог позволит украинской аграрной отрасли привлечь миллиардные кредиты и инвестиции и создать новый большой финансовый рынок.

«Потенциальный рынок капитала, который можно будет использовать под залог сельскохозяйственной земли, составляет около $10 млрд. Для сравнения: объем капитальных инвестиций в прошлом году в сельскохозяйственном секторе был только $2 млрд», — объясняет советник Всемирного банка Олег Нивьевский.

Ферма «Семейноеблагосостояние» в селе Большие Гуляки, Киевская область. Фото: Андрей Новиков / Громадское

В то же время, пока 7 млн владельцев земельных паев не могут распорядиться своей собственностью, благодаря мораторию миллионы гектаров стали объектом коррупционных сделок чиновников. В Украине образовался целый теневой рынок, на котором земельные участки продаются под видом долгосрочной аренды.

«Стоимость земли на неофициальном рынке составляет от $1 до $1,5 тыс. за гектар. Заключается долгосрочная аренда, которая может достигать 200 лет. В то же время владельцу земельного участка выплачивается единовременная выплата за весь период», — рассказывает Виталий Данкевич.

Экономисты уверены: свободная конкуренция за ограниченные земельные ресурсы должна резко увеличить как рыночную стоимость земли так и доходы центрального и местных бюджетов.

«Стоимость земли по нашим расчетам должна вырасти втрое до около $3-$3500 за гектар, — говорит Олег Нивьевский. — На соответствующую пропорцию должны вырасти налоговые поступления».

Отменить мораторий и установить прозрачные правила игры на рынке земли должен новый закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Впрочем, депутаты уже много лет не могут прийти к согласию в этом вопросе. Против, в частности, фракция партии «Батькивщина», лидер которой Юлия Тимошенко заявляла, что «продавать землю можно только в том случае, если есть крестьяне, у которыхесть деньги ее приобрести, а не мафия, у которойесть деньги выкупить все у крестьян».

Итак, на практике, пока действует мораторий, бизнес технологически неэффективных агрохолдингов в Украине процветает, как и серые схемы, по которым земли обманутых владельцев покупают в обход моратория.