Земля для громад: як селяни готуються заробляти на своїх територіях

Уряд та парламент активно дебатують відносно майбутнього ринку землі. Кому дозволити купувати ділянки? Який економічний ефект матиме така реформа? Комітет Верховної Ради отримав 4,5 тисячі поправок до законопроєкту та шукає компромісів, водночас під парламентом — чергові акції протесту та навіть сутички.

Менш помітно проходять голосування за інші законопроєкти з «земельного» пакету. Наприклад, №2194 стане кроком до того, аби громади отримали у власність державні сільськогосподарські землі, що знаходяться на їхній території. 12 грудня прийняли у першому читанні й другий важливий законопроєкт — №2280. Він скасовує безліч дозволів та погоджень та дає громадам можливість самостійно проводити інвентаризацію земель, працювати з інвесторами та розвивати бізнес.

Поки парламентарі доопрацьовують земельні питання, hromadske дізнавалося, як 12 об’єднаних територіальних громад вже досліджують свої ресурси та навчаються заробляти на них.

Чия земля?

Земля в Україні може бути у приватній, державній та комунальній власності. Державі до 2018 року належала вся земля сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, власниками якої не є селяни. Таких угідь було 10,4 мільйона гектарів, і ними розпоряджалися виключно державні органи. Наприклад, громада без погодження з районною адміністрацією не могла використати на свій розсуд землі за селом чи містом.

В межах реформи децентралізації уряд з початку 2018 року почав передавати ці сільськогосподарські землі у комунальну власність громад, аби ті могли самостійно планувати свій розвиток та заробляти без додаткових документів та дозволів. Утім, за два роки громади отримали лише трохи більше двох мільйонів гектарів з десяти. Причин тому декілька.

Передавати землі почали після урядового розпорядження, бо народні депутати попереднього скликання так і не змогли ухвалити потрібні законопроєкти. Сама процедура має багато етапів та передбачає активну співпрацю з Держгеокадастром. Там мали б провести інвентаризацію земель та розробити необхідну документацію з землеустрою. Утім, на практиці це виявилося майже неможливо: документи на землю у Держгеокадастрі зберігаються здебільшого у паперовому вигляді, їхнього якісного електронного реєстру взагалі не існує, а наявні дані містять безліч неточностей та помилок.

Аби змінити ситуацію, у Верховній Раді прийняли у першому читанні законопроєкт №2280, який дає громадам право самостійно проводити інвентаризацію своїх земель, робити план розвитку та надалі керувати територіями на свій розсуд.

«Основна ідея в тому, що громада сама затверджує розвиток села. Вона сама буде визначати, де у них будуть заводи, школи, кар’єри та дитячі садки. І важливо, що тепер керівники ОТГ не будуть бігати по всій країні, щоб отримати якесь погодження. Вони матимуть багато повноважень, та як наслідок — багато надходжень до бюджету», — пояснює голова комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський у коментарі hromadske.

Загалом громади мають отримати близько 8 мільйонів гектарів землі.

Сонячна громада

На крайньому сході Дніпропетровської області розташувалася Межівська селищна територіальна громада. Два роки тому вона об’єднала 30 населених пунктів та майже 16 тисяч мешканців. У цій ОТГ немає великого бізнесу, а основний дохід вона отримує від фермерів, які вирощують пшеницю, ячмінь та технічні культури. Надалі планують розвивати тваринництво.

Однак нещодавно громада збільшила свій бюджет на майже 13 мільйонів гривень на рік не за рахунок фермерських грошей. До Межівської сільради звернулася компанія, що інвестує у сонячну енергетику, та запропонувала співпрацю.

«У нас є проблемні ділянки землі, які потребують капіталовкладень: вони пошкоджені ерозією або знаходяться на схилі. Ми їх позначили на мапі на нашому сайті, і тоді до нас звернувся інвестор, — розповідає hromadske селищний голова Межівської ОТГ Володимир Зражевський. — Компанія побачила, що деякі ділянки мають південний схил, і захотіла розмістити там сонячні панелі».

Подібна пропозиція була б неможлива без повної інвентаризації земель. Це вдалося зробити в рамках пілотного проєкту, який профінансувало американське агентство USAID. Впродовж року Межівська громада та ще 11 ОТГ з інших областей збирали інформацію з державних реєстрів, вивчали ділянки, визначали справжніх власників. Усі дані — нанесли на інтерактивні мапи, які стали доступними онлайн для потенційних інвесторів.

Сонячні панелі у Межівській громаді займатимуть 200 гектарів землі. Проте зараз без дозволу райдержадміністрації ніякого проєкту бути не може: повноваження селищного голови закінчуються за межами населеного пункту. Далі — всі рішення мають пройти додаткове затвердження.

«Якщо земля для сільськогосподарського призначення, а ми хочемо землю для енергетики, то треба розробити детальний план забудови. Його має затвердити голова адміністрації, а тоді вже інвестор отримає висновок архітектора про відповідність земель містобудівній документації. Після цього можна реєструвати ділянку з новим призначенням», — пояснює Володимир Зражевський.

Межівській територіальній громаді ще пощастило, каже її голова. Вони мають гарні відносини з державною адміністрацією, тому проблем у спілкуванні не виникає. Єдине — надмірна документація забирає багато часу та пригальмовує розвиток ОТГ.

Повний контроль

Інвентаризація земель — не найпростіше завдання для громад. На власному досвіді вони побачили, що у Держгеокадастрі України інформацію про земельні паї, їхніх власників та фактичний стан давно ніхто не перевіряв.

Сільськогосподарські землі можуть бути під лісом, болотом, дорогою або забудовані приватними особами. Чимало таких ділянок виявили у Паланській об’єднаній територіальній громаді, що на Черкащині.

«Ми знайшли дуже багато розбіжностей між тим, що подає Держгеокадастр, і тим, що ми маємо по факту. Було багато необлікованих земельних ділянок, або таких, що мають по два власники, накладаються одна на одну, — розповідає hromadske заступник голови Паланської громади Ігор Миклащук. — Є землі, які за документами не приносять громаді жодного податку».

Про аналогічну проблему з податками говорять й у Межівській громаді. Деякі ділянки використовувалися не за призначенням: наприклад, взявши в оренду землю під пасовище, орендарі налагодили там виробництво товарів на продаж. У селищній раді перед такими підприємцями поставили умову: внести зміни до договору оренди або відшкодувати втрати. Завдяки цьому, громада отримала додаткових півмільйона гривень.

Агрохолдинги й безробіття

Паланська громада не лише навела лад у своїх земельних ресурсах, а й проаналізувала, який вид бізнесу приносить найбільше користі. Головних критеріїв було два: скільки податків бізнес передає у бюджет ОТГ та скільки він створює робочих місць на один гектар займаної площі. Після цього вирішили: пріоритет варто надавати малим господарствам, бо агрохолдинги не потребують працівників та не вирішують питання безробіття в селах.

«Сільгоспвиробник може сам контролювати всі процеси, на відміну від агрохолдингів. Корпораціям краще спростити виробництво: використовувати сучасні технології та вирощувати прості зернові культури на експорт», — пояснює заступник голови Паланської ОТГ Ігор Миклащук.

Економісти громади поділили бізнес за різними групами оподаткування та видами діяльності. Виявилося, що сільгоспвиробники сплачують втричі більше податку на один гектар землі (2640 гривень), ніж агрохолдинги (910 гривень). У громаді вони вирощують пшеницю, ріпак, сою та кукурудзу, тримають коней та свиней. Додатково розвивають і сферу послуг: мають ресторан, а також будівельну бригаду, де працює 150 місцевих. Це дає мешканцям заробіток між сезонами, коли роботи в полі немає.

hromadske – незалежне медіа, створене журналістами. Ми зможемо розказати більше історій, якщо ви підтримаєте нас. Долучайтеся до спільноти друзів hromadske на Спільнокошт.

У Паланській громаді лише сільгоспвиробники дали роботу майже 700 селянам, тоді як місцевий агрохолдинг не створив жодного робочого місця. За допомогою сучасних технологій велика компанія може обробляти землі сезонно: привозити на декілька тижнів власних робітників, щоб засіяти і потім зібрати врожай. Ситуація з одноосібниками ще цікавіша: вони здебільшого працюють “в тіні”, а тому інформації, як і додаткових надходжень, від них немає.

На території Паланської ОТГ також працює Уманський тепличний комбінат. Він займає невелику територію, але при цьому створює 600 робочих місць та сплачує до 8 мільйонів гривень податку на рік. Саме тому в пріоритеті громади відтепер заохотити якомога більше інвесторів будувати свої потужності саме на їхній території.

Бізнес-ідеї для громади 

Коли громада розуміє, скільки землі має і де ця земля знаходиться, то може розробляти бізнес-ідеї для цих ділянок. У Межівській ОТГ таких назбиралося 150. Серед них — швейна майстерня, яку запускають наприкінці року, а також взуттєвий цех. У селищній раді підготували ще кілька інвестиційних проєктів: створення бетонних виробів, центр зі збору та переробки продуктів бджільництва та теплиця.

«Ми визначили потреби громади та придумали ці проєкти, врахувавши особливості ділянок. Хочемо будувати без наслідків для землі. Під ці ідеї робитимемо техніко-економічне обгрунтування та шукатимемо інвесторів», — розповідає голова Межівської ОТГ Володимир Зражевський.

У Паланівській ОТГ мають плани на господарський двір з єдиним масивом землі, підведеною дорогою та лінією електропередач. У 2020 році вони хочуть відкрити індустріальний парк: поділити територію за гектарами та запустити на них декілька переробних підприємств.

«Вже зараз ведемо перемовини з кількома інвесторами. Вони зареєструються у нашій громаді, а за сплачені ними податки ми дообладнаємо потрібні комунікації», — каже заступник голови громади Ігор Миклащук.

Керівники громад певні: ніхто краще за них не знатиме, що відбувається з землями та як ними користуватися. Зараз ще 70 громад навчили власних спеціалістів працювати з геоінформаційними технологіями та почали інвентаризацію земельних ресурсів. І такий шлях мають пройти ще сотні громад по всій країні.