«Чия земля?»: яким буде земельний ринок без мораторію

В Україні мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення запровадили ще у 2001 році як тимчасове обмеження. Під час його дії Верховна Рада мала б ухвалити закони, необхідні для запровадження ринку землі. Утім, 17 років парламенту не вистачило. Мораторій, який парламент постійно продовжує, на сьогодні обмежує право розпоряджатися своєю землею 7 мільйонів власників земельних паїв або ж 16% українських громадян.

Під мораторієм перебувають 40 мільйонів гектарів або ж дві третини території України. Купувати і продавати можна лише 2,7 мільйонів гектарів земель, відведених під особисті господарства.

Однак тиск за відміну мораторію посилюється. Не лише в середині держави, але й зовні.

Так, у травні цього року Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) у Страсбурзі визнав, що мораторій на продаж землі порушує базові майнові права українських громадян. Позов до української держави в ЄСПЛ виграли два пенсіонери — 79-річний Віктор Цицюра і 71-річна Софія Зеленчук.

«Моя власність є, але цією власністю я розпоряджатись не можу. Здати в оренду можу, але продати не можу. Людина при своєму житті не має можливості скористатися вартістю свого паю», — обурюється в розмові з Громадським Віктор Цицюра.

Земельну ділянку площею 3,5 гектари, яку він отримав у спадщину, здає в оренду. Та мораторій не дозволяє отримувати за оренду своєї землі ринкову ціну.

Київська область Фото: Андрій Новіков/Громадське

«Плата за орендні паї мізерна. Ми подали позови і сподівалися відсудити в держави збитки через те, що не могли продати землю і через те, що немає нормальної ціни на неї. Якби земля була товаром, ціна була б зовсім інша», — каже Віктор Цицюра.

Європейський суд зобов’язав Україну гарантувати право її громадян розпоряджатися своєю землею. Водночас, якщо українська держава затягуватиме зі скасуванням мораторію, скривджені власники земельних паїв зможуть відсуджувати в Страсбузі й грошові компенсації.

«Це дає державі мінімум рік або два для отаких змін. У нас власників землі — мільйони. І навіть, якщо кожному з них виплачуватимуть по 500 — 600 євро, це будуть непідйомні витрати для державного бюджету. Це може просто довести до банкрутства нашу державу», — коментує Громадському директор зі стратегічних питань Української Гельсінської спілки Михайло Тарахкало. Він представляв інтереси Цицюри та Зеленчук в ЄСПЛ.

Експерти стверджують: за відсутності ринку землі українські власники земельних паїв, які здають свою землю в оренду, отримують вп'ятеро менше, ніж могли б отримувати за умови вільної конкуренції.

«Власники паїв щороку отримують орендну плату в межах 50 доларів за гектар. Тоді як економічно обґрунтована вартість оренди мала б перевищувати 250 доларів. Відповідно вони втрачають близько 13 — 18 тисяч гривень», — каже Громадському доктор економічних наук, консультант Світового банку Віталій Данкевич.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: «15 років без землі: як працюють українські фермери — RE:ФОРМА»

Київська область Фото: Андрій Новіков/Громадське

У Світовому банку порахували: щорічні втрати українських власників земельних паїв від заниженої вартості оренди становлять 86 мільярдів гривень, або ж 3,3 мільярди доларів.

Водночас дешева оренда — додаткове джерело прибутків великого аграрного бізнесу, для якого мораторій відіграє функцію прихованої субсидії.

«Аграрним холдингам, великим земельним корпораціям вигідно за низьку орендну плату концентрувати значні земельні банки, вирощувати продукцію, експортувати її, заробляючи значні кошти. І мораторій сприяв тому, що найбільші латифундисти — аграрні холдинги — сконцентрували значні земельні масиви», — стверджує Віталій Данкевич.

За даними асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», у 2017 році близько третини сільськогосподарських земель​, які обробляють підприємства сконцентрували агрохолдинги.

Але саме через те, що землі їм не належать, вони не мають стимулів інвестувати в якість земель. Орендарі дуже часто виснажують їх корисні властивості рослинними культурами, що забезпечують короткий термін окупності. Натомість у тваринництво, садівництво та ягідництво, що потребують бізнес-планів, розрахованих на роки, гроші орендарів зазвичай не інвестуються.

Тим часом малі фермери нарікають: мораторій не дозволяє залучати необхідні кошти на розвиток сільськогосподарського бізнесу. Так, у кооперативі «Родинний добробут» у селі Великі Гуляки на Київщині вирішили не лише вирощувати овочі в теплицях, а й розвивати козівництво та виготовляти сири з козиного молока. Тепер тут утримують майже 600 кіз. Та земель для вирощування кормів у господарства недостатньо. За підрахунками кооперативу, на додаткові інвестиції та кредити знадобляться десятки мільйонів гривень.

«Наше господарство сьогодні не може залучити додаткові кошти, тому що земля перебуває під мораторієм. Відповідно вона не може виступати предметом застави. Інвесторам потрібні гарантії їхніх вкладень. Гарантією може виступати нерухомість, земля. Але якщо земля обмежена мораторієм, то вона відповідно не працює», — каже голова кооперативу «Родинний добробут» Антон Дундій.

Згідно з розрахунками економістів Світового банку, скасування заборони на передачу землі в заставу дозволить українській аграрній галузі залучити мільярдні кредити та інвестиції й утворити новий великий фінансовий ринок.

«Потенційний ринок капіталу, який можна буде використовувати під заставу сільськогосподарської землі, складає близько 10 мільярдів доларів США. Для порівняння: обсяг капітальних інвестицій торік у сільськогосподарському секторі був лише 2 мільярди доларів», — пояснює радник Світового банку Олег Нів'євський.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ VoxCheck #9: Міфи про мораторій на землю

Ферма «Родинний добробут» у селі Великі Гуляки, Київська область Фото: Андрій Новіков/Громадське

Водночас, поки 7 мільйонів власників земельних паїв не можуть розпорядитися своєю власністю, завдяки мораторію мільйони гектарів стали об'єктом корупційних оборудок чиновників. В Україні утворився цілий тіньовий ринок, на якому земельні ділянки продаються під виглядом довготермінової оренди.

«Вартість землі на неофіційному ринку становить від 1 до 1,5 тисячі доларів за гектар. Укладається довгострокова оренда, яка може сягати 200 років. Водночас власнику земельної ділянки виплачується одноразова виплата за весь період», — розповідає Віталій Данкевич.

Економісти впевнені: вільна конкуренція за обмежені земельні ресурси мала б різко збільшити як ринкову вартість землі так і доходи центрального та місцевих бюджетів.

«Вартість землі за нашими розрахунками повинна зрости втричі до близько 3 — 3,5 тисяч доларів за гектар, — каже Олег Нів'євський. —На відповідну пропорцію повинні зрости податкові надходження».

Скасувати мораторій і встановити прозорі правила гри на ринку землі мав би новий закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Утім, депутати вже багато років не можуть дійти згоди в цьому питанні. Проти, зокрема, фракція партії «Батьківщина», лідерка якої заявляла, що «продавати землю можна лише в тому випадку, якщо є селяни, які мають гроші її придбати, а не мафія, яка має гроші викупити все в селян».

Отже, на практиці, доки діє мораторій, бізнес технологічно неефективних агрохолдингів в Україні процвітає, як і сірі схеми, за якими землі ошуканих власників купують в обхід мораторію.